保险专业代理机构监管规定
中国保险监督管理委员会
保监会令2013年第7号
现发布《中国保险监督管理委员会关于修改〈保险专业代理机构监管规定〉的决定》，自发布之日起施行。
主 席 项俊波
2013年4月27日
保险专业代理机构监管规定
（2009年9月25日中国保险监督管理委员会令2009年第5号发布根据2013年4月27日《中国保险监督管理委员会关于修改〈保险专业代理机构监管规定〉的决定》修订）
第一章 总 则
第一条 为了规范保险专业代理机构的经营行为，保护被保险人的合法权益，维护市场秩序，促进保险业健康发展，根据《中华人民共和国保险法》（以下简称《保险法》）等法律、行政法规，制定本规定。
第二条 本规定所称保险专业代理机构是指根据保险公司的委托，向保险公司收取佣金，在保险公司授权的范围内专门代为办理保险业务的机构，包括保险专业代理公司及其分支机构。
在中华人民共和国境内设立保险专业代理机构，应当符合中国保险监督管理委员会（以下简称中国保监会）规定的资格条件，取得经营保险代理业务许可证（以下简称许可证）。
第三条 保险专业代理机构应当遵守法律、行政法规和中国保监会有关规定，遵循自愿、诚实信用和公平竞争的原则。
第四条 中国保监会根据《保险法》和国务院授权，对保险专业代理机构履行监管职责。
中国保监会派出机构，在中国保监会授权范围内履行监管职责。
第二章 市场准入
第一节 机构设立
第五条 除中国保监会另有规定外，保险专业代理机构应当采取下列组织形式：
（一）有限责任公司；
（二）股份有限公司。
第六条 设立保险专业代理公司，应当具备下列条件：
（一）股东、发起人信誉良好，最近3年无重大违法记录；
（二）注册资本达到《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）和本规定的最低限额；
（三）公司章程符合有关规定；
（四）董事长、执行董事、高级管理人员符合本规定的任职资格条件；
（五）具备健全的组织机构和管理制度；
（六）有与业务规模相适应的固定住所；
（七）有与开展业务相适应的业务、财务等计算机软硬件设施；
（八）法律、行政法规和中国保监会规定的其他条件。
第七条 设立保险专业代理公司，其注册资本的最低限额为人民币5000万元，中国保监会另有规定的除外。
保险专业代理公司的注册资本必须为实缴货币资本。
第八条 依据法律、行政法规规定不能投资企业的单位或者个人，不得成为保险专业代理公司的发起人或者股东。
保险公司员工投资保险专业代理公司的，应当书面告知所在保险公司；保险公司、保险中介机构的董事或者高级管理人员投资保险专业代理公司的，应当根据《公司法》有关规定取得股东会或者股东大会的同意。
第九条 保险专业代理机构的名称中应当包含“保险代理”或者“保险销售”字样，且字号不得与现有的保险中介机构相同，中国保监会另有规定除外。
第十条 申请设立保险专业代理公司，全体股东或者全体发起人应当指定代表或者共同委托代理人，向中国保监会办理申请事宜。
第十一条 保险专业代理公司分支机构包括分公司、营业部。保险专业代理公司申请设立分支机构应当具备下列条件：
（一）内控制度健全；
（二）注册资本达到本规定的要求；
（三）现有机构运转正常，且申请前1年内无重大违法行为；
（四）拟任主要负责人符合本规定的任职资格条件；
（五）拟设分支机构具备符合要求的营业场所和与经营业务有关的其他设施。
第十二条 中国保监会收到保险专业代理机构设立申请后，可以对申请人进行风险提示，就申请设立事宜进行谈话，询问、了解拟设机构的市场发展战略、业务发展计划、内控制度建设、人员结构等有关事项。
中国保监会可以根据实际需要组织现场验收。
第十三条 中国保监会依法批准设立保险专业代理机构的，应当向申请人颁发许可证。
申请人收到许可证后，应当按照有关规定办理工商登记，领取营业执照后方可开业。
保险专业代理机构自取得许可证之日起90日内，无正当理由未向工商行政管理机关办理登记的，其许可证自动失效。
第十四条 依法设立的保险专业代理机构，应当自领取营业执照之日起20日内，书面报告中国保监会。
第十五条 保险专业代理公司分立、合并或者变更组织形式的，应当经中国保监会批准。
第十六条 保险专业代理机构有下列情形之一的，应当自事项发生之日起5日内，书面报告中国保监会：
（一）变更名称或者分支机构名称；
（二）变更住所或者分支机构营业场所；
（三）发起人、主要股东变更姓名或者名称；
（四）变更主要股东；
（五）变更注册资本；
（六）股权结构重大变更；
（七）修改公司章程；
（八）撤销分支机构。
第十七条 保险专业代理机构变更事项涉及许可证记载内容的，应当交回原许可证，领取新许可证，并按照《保险许可证管理办法》有关规定进行公告。
第十八条 保险专业代理公司许可证的有效期为3年，保险专业代理公司应当在有效期届满30日前，向中国保监会申请延续。
保险专业代理公司申请延续许可证有效期的，中国保监会在许可证有效期届满前对保险专业代理公司前3年的经营情况进行全面审查和综合评价，并作出是否批准延续许可证有效期的决定。决定不予延续的，应当书面说明理由。
保险专业代理公司应当自收到决定之日起10日内向中国保监会缴回原证；准予延续有效期的，应当领取新许可证。
第二节 任职资格
第十九条 本规定所称保险专业代理机构高级管理人员是指下列人员：
（一）保险专业代理公司的总经理、副总经理或者具有相同职权的管理人员；
（二）保险专业代理公司分支机构的主要负责人。
第二十条 保险专业代理机构拟任董事长、执行董事和高级管理人员应当具备下列条件，并报经中国保监会核准：
（一）大学专科以上学历；
（二）持有中国保监会规定的资格证书；
（三）从事经济工作2年以上；
（四）具有履行职责所需的经营管理能力，熟悉保险法律、行政法规及中国保监会的相关规定；
（五）诚实守信，品行良好。
从事金融工作10年以上，可以不受前款第（一）项的限制；担任金融机构高级管理人员5年以上或者企业管理职务10年以上，可以不受前款第（二）项的限制。
第二十一条 有《公司法》第一百四十七条规定的情形或者下列情形之一的，不得担任保险专业代理机构董事长、执行董事或者高级管理人员：
（一）担任因违法被吊销许可证的保险公司或者保险中介机构的董事、监事或者高级管理人员，并对被吊销许可证负有个人责任或者直接领导责任的，自许可证被吊销之日起未逾3年；
（二）因违法行为或者违纪行为被金融监管机构取消任职资格的金融机构的董事、监事或者高级管理人员，自被取消任职资格之日起未逾5年；
（三）被金融监管机构决定在一定期限内禁止进入金融行业的，期限未满；
（四）受金融监管机构警告或者罚款未逾2年；
（五）正在接受司法机关、纪检监察部门或者金融监管机构调查；
（六）中国保监会规定的其他情形。
第二十二条 未经股东会或者股东大会同意，保险专业代理机构的董事和高级管理人员不得在存在利益冲突的机构中兼任职务。
第二十三条 保险专业代理机构向中国保监会提出董事长、执行董事和高级管理人员任职资格核准申请的，应当如实填写申请表、提交相关材料。
中国保监会可以对保险专业代理机构拟任董事长、执行董事和高级管理人员进行考察或者谈话。
第二十四条 保险专业代理机构董事长、执行董事和高级管理人员在保险专业代理机构内部调任、兼任同级或者下级职务，无须重新核准任职资格。
保险专业代理机构免除董事长、执行董事、高级管理人员职务或者同意其辞职的，其任职资格自动失效。
保险专业代理机构任免董事长、执行董事和高级管理人员，应当自决定作出之日起5日内，书面报告中国保监会。
第二十五条 保险专业代理机构的董事长、执行董事和高级管理人员因涉嫌经济犯罪被起诉的，保险专业代理机构应当自其被起诉之日起5日内和结案之日起5日内，书面报告中国保监会。
第二十六条 保险专业代理机构在特殊情况下任命临时负责人的，应当自任命决定作出之日起5日内，书面报告中国保监会。临时负责人任职时间最长不得超过3个月。
第三章 经营规则
第一节 一般规定
第二十七条 保险专业代理机构应当将许可证置于住所或者营业场所显著位置。
第二十八条 保险专业代理机构可以经营下列保险代理业务:
（一）代理销售保险产品；
（二）代理收取保险费；
（三）代理相关保险业务的损失勘查和理赔；
（四）中国保监会批准的其他业务。
第二十九条 保险专业代理公司在注册地以外的省、自治区或者直辖市开展保险代理活动,应当设立分支机构。
保险专业代理公司分支机构的经营区域不得超出其所在地的省、自治区或者直辖市。
第三十条 保险专业代理机构从业人员应当符合中国保监会规定的条件，持有中国保监会规定的资格证书。
本规定所称保险代理从业人员是指在保险代理机构中，从事销售保险产品或者进行相关损失查勘、理赔等业务的人员。
第三十一条 保险专业代理机构应当对本机构的从业人员进行保险法律和业务知识培训及职业道德教育。
保险代理从业人员上岗前接受培训的时间不得少于80小时，上岗后每人每年接受培训和教育的时间累计不得少于36小时，其中接受法律知识培训及职业道德教育的时间不得少于12小时。
第三十二条 保险专业代理机构应当建立专门账簿，记载保险代理业务收支情况。
保险专业代理机构代收保险费的，应当开立独立的代收保险费账户进行结算。
第三十三条 保险专业代理机构应当建立完整规范的业务档案，业务档案应当至少包括下列内容：
（一）代理销售保单的基本情况，包括保险人、投保人、被保险人名称或者姓名，代理保险产品名称，保险金额，保险费，缴费方式等；
（二）保险费代收和交付被代理保险公司的情况；
（三）保险代理佣金金额和收取情况；
（四）其他重要业务信息。
保险专业代理机构的记录应当真实、完整。
第三十四条 保险专业代理机构应当妥善管理和使用被代理保险公司提供的各种单证、材料；代理关系终止后，应当在30日内将剩余的单证及材料交付被代理保险公司。
第三十五条 保险专业代理机构从事保险代理业务，应当与被代理保险公司签订书面委托代理合同,依法约定双方的权利义务及其他事项。委托代理合同不得违反法律、行政法规及中国保监会有关规定。
第三十六条 保险专业代理机构应当制作规范的客户告知书，并在开展业务时向客户出示。
客户告知书至少应当包括保险专业代理机构以及被代理保险公司的名称、营业场所、业务范围、联系方式等基本事项。
保险专业代理机构及其董事、高级管理人员与被代理保险公司或者相关中介机构存在关联关系的，应当在客户告知书中说明。
第三十七条 保险专业代理机构应当向投保人明确提示保险合同中免除责任或者除外责任、退保及其他费用扣除、现金价值、犹豫期等条款。
第三十八条 保险专业代理公司应当自办理工商登记之日起20日内投保职业责任保险或者缴存保证金。
保险专业代理公司应当自投保职业责任保险或者缴存保证金之日起10日内，将职业责任保险保单复印件或者保证金存款协议复印件、保证金入账原始凭证复印件报送中国保监会。
第三十九条 保险专业代理公司投保职业责任保险的，应当确保该保险持续有效。
保险专业代理公司投保的职业责任保险保单对一次事故的赔偿限额不得低于人民币100万元，一年期保单的累计赔偿限额不得低于人民币500万元，同时不得低于保险专业代理机构上年营业收入的2倍。
职业责任保险累计赔偿限额达到人民币5000万元的，可以不再增加职业责任保险的赔偿额度。
第四十条 保险专业代理公司缴存保证金的，应当按注册资本的5％缴存；保险专业代理公司增加注册资本的，应当相应增加保证金数额；保险专业代理公司保证金缴存额达到人民币100万元的，可以不再增加保证金。
保险专业代理公司的保证金应当以银行存款形式或者中国保监会认可的其他形式缴存。
保证金以银行存款形式缴存的，应当专户存储到商业银行。保证金存款协议中应当约定：“未经中国保监会书面批准，保险专业代理公司不得擅自动用或者处置保证金。银行未尽审查义务的，应当在被动用保证金额度内对保险专业代理公司的债务承担连带责任。”
第四十一条 保险专业代理公司不得动用保证金，但有下列情形之一的除外：
（一）注册资本减少；
（二）许可证被注销；
（三）投保符合条件的职业责任保险；
（四）中国保监会规定的其他情形。
第二节 禁止行为
第四十二条 保险专业代理机构不得伪造、变造、出租、出借、转让许可证。
第四十三条 保险专业代理机构的经营范围不得超出本规定第二十八条规定的范围。
第四十四条 保险专业代理机构从事保险代理业务不得超出被代理保险公司的业务范围和经营区域；从事保险代理业务涉及异地共保、异地承保和统括保单，中国保监会另有规定的，从其规定。
第四十五条 保险专业代理机构及其从业人员在开展保险代理业务过程中，不得有下列欺骗投保人、被保险人、受益人或者保险公司的行为：
（一）隐瞒或者虚构与保险合同有关的重要情况；
（二）误导性销售；
（三）伪造、擅自变更保险合同，销售假保险单证，或者为保险合同当事人提供虚假证明材料；
（四）阻碍投保人履行如实告知义务或者诱导其不履行如实告知义务；
（五）虚构保险代理业务或者编造退保，套取保险佣金；
（六）虚假理赔；
（七）串通投保人、被保险人或者受益人骗取保险金；
（八）其他欺骗投保人、被保险人、受益人或者保险公司的行为。
第四十六条 保险专业代理机构及其从业人员在开展保险代理业务过程中，不得有下列行为：
（一）利用行政权力、股东优势地位或者职业便利以及其他不正当手段，强迫、引诱或者限制投保人订立保险合同或者限制其他保险中介机构正当的经营活动；
（二）挪用、截留、侵占保险费、退保金或者保险金；
（三）给予或者承诺给予保险公司及其工作人员、投保人、被保险人或者受益人合同约定以外的利益；
（四）利用业务便利为其他机构或者个人牟取不正当利益；
（五）泄露在经营过程中知悉的投保人、被保险人、受益人或者保险公司的商业秘密和个人隐私。
第四十七条 保险专业代理机构不得以捏造、散布虚假事实等方式损害竞争对手的商业信誉，不得以虚假广告、虚假宣传或者其他不正当竞争行为扰乱保险市场秩序。
第四十八条 保险专业代理机构不得与非法从事保险业务或者保险中介业务的机构或者个人发生保险代理业务往来。
第四十九条 保险专业代理机构不得坐扣保险佣金。
第五十条 保险专业代理机构不得代替投保人签订保险合同。
第五十一条 保险专业代理机构不得以缴纳费用或者购买保险产品作为招聘业务人员的条件，不得承诺不合理的高额回报，不得以直接或者间接发展人员的数量或者销售业绩作为从业人员计酬的主要依据。
第四章 市场退出
第五十二条 保险专业代理公司有下列情形之一的，中国保监会不予延续许可证有效期：
（一）许可证有效期届满，没有申请延续；
（二）不再符合本规定除第六条第一项以外关于公司设立的条件；
（三）内部管理混乱，无法正常经营；
（四）存在重大违法行为，未得到有效整改；
（五）未按规定缴纳监管费。
第五十三条 保险专业代理公司因许可证有效期届满，中国保监会依法不予延续有效期，或者许可证依法被撤回、撤销、吊销的，应当依法组织清算或者对保险代理业务进行结算，向中国保监会提交清算报告或者结算报告。
第五十四条 保险专业代理公司因分立、合并需要解散，或者根据股东会、股东大会决议解散，或者公司章程规定的解散事由出现的，应当经中国保监会批准后解散。
第五十五条 保险专业代理公司申请解散的，应当自解散决议做出之日起10日内向中国保监会提交下列材料一式两份：
（一）解散申请书；
（二）股东大会或者股东会的解散决议；
（三）清算组织及其负责人情况和清算方案；
（四）中国保监会规定的其他材料。
清算结束后，保险专业代理公司应当向中国保监会提交清算报告。
第五十六条 保险专业代理公司解散，在清算中发现已不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，应当依法提出破产申请，其财产清算与债权债务处理，按照法定破产程序进行。
第五十七条 保险专业代理公司被依法吊销营业执照、被撤销、责令关闭或者被人民法院依法宣告破产的，应当依法成立清算组，依照法定程序组织清算，并向中国保监会提交清算报告。
第五十八条 保险专业代理公司因下列情形之一退出市场的，中国保监会依法注销许可证，并予以公告：
（一）许可证有效期届满，中国保监会依法不予延续；
（二）许可证依法被撤回、撤销或者吊销；
（三）保险专业代理公司解散、被依法吊销营业执照、被撤销、责令关闭或者被依法宣告破产；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
被注销许可证的保险专业代理公司应当及时交回许可证原件。
第五十九条 保险专业代理公司分支机构有下列情形之一的，中国保监会依法注销许可证，并予以公告：
（一）所属保险专业代理公司许可证被依法注销；
（二）被所属保险专业代理公司撤销；
（三）被依法责令关闭、吊销营业执照；
（四）许可证依法被撤回、撤销或者吊销；
（五）法律、行政法规规定应当注销许可证的其他情形。
被注销许可证的分支机构应当及时交回许可证原件。
第五章 监督检查
第六十条 保险专业代理机构应当依照中国保监会有关规定及时、准确、完整地报送有关报告、报表、文件和资料，并根据中国保监会要求提交相关的电子文本。
保险专业代理机构报送的报表、报告和资料应当由法定代表人、主要负责人或者其授权人签字，并加盖机构印章。
第六十一条 保险专业代理机构应当妥善保管业务档案、会计账簿、业务台账以及佣金收入的原始凭证等有关资料，保管期限自保险合同终止之日起计算，保险期间在1年以下的不得少于5年，保险期间超过1年的不得少于10年。
第六十二条 保险专业代理机构应当按规定将监管费交付到中国保监会指定账户。
第六十三条 保险专业代理公司应当在每一会计年度结束后3个月内聘请会计师事务所对本公司的资产、负债、利润等财务状况进行审计，并向中国保监会报送相关审计报告。
中国保监会根据需要，可以要求保险专业代理公司提交专项外部审计报告。
第六十四条 中国保监会根据监管需要，可以对保险专业代理机构的董事长、执行董事或者高级管理人员进行监管谈话，要求其就经营活动中的重大事项作出说明。
第六十五条 中国保监会依法对保险专业代理机构进行现场检查，包括但不限于下列内容：
（一）机构设立、变更是否依法获得批准或者履行报告义务；
（二）资本金是否真实、足额；
（三）保证金提取和动用是否符合规定；
（四）职业责任保险是否符合规定；
（五）业务经营是否合法；
（六）财务状况是否良好；
（七）向中国保监会提交的报告、报表及资料是否及时、完整和真实；
（八）内控制度是否完善，执行是否有效；
（九）任用董事长、执行董事和高级管理人员是否符合规定；
（十）是否有效履行从业人员管理职责；
（十一）对外公告是否及时、真实；
（十二）计算机配置状况和信息系统运行状况是否良好。
第六十六条 保险专业代理机构因下列原因接受中国保监会调查的，在被调查期间中国保监会有权责令其停止部分或者全部业务：
（一）涉嫌严重违反保险法律、行政法规；
（二）经营活动存在重大风险；
（三）不能正常开展业务活动。
第六十七条 保险专业代理机构应当按照下列要求配合中国保监会的现场检查工作，不得拒绝、妨碍中国保监会依法进行监督检查：
（一）按要求提供有关文件、资料，不得拖延、转移或者藏匿；
（二）相关管理人员、财务人员及从业人员应当按要求到场说明情况，回答问题。
第六十八条 保险专业代理机构有下列情形之一的，中国保监会可以将其列为重点检查对象：
（一）业务或者财务出现异动；
（二）不按时提交报告、报表或者提供虚假的报告、报表、文件和资料；
（三）涉嫌重大违法行为或者受到中国保监会行政处罚；
（四）中国保监会认为需要重点检查的其他情形。
第六十九条 中国保监会可以在现场检查中，委托会计师事务所等社会中介机构提供相关服务；委托上述中介机构提供服务的，应当签订书面委托协议。
中国保监会应当将委托事项告知被检查的保险专业代理机构。
第七十条 保险专业代理机构认为检查人员违反法律、行政法规及中国保监会有关规定的，可以向中国保监会举报或者投诉。
保险专业代理机构有权对中国保监会的行政处理措施提起行政复议或者行政诉讼。
第六章 法律责任
第七十一条 未经批准，擅自设立保险专业代理公司，或者未取得许可证，非法从事保险代理业务的，由中国保监会予以取缔，没收违法所得，并处违法所得1倍以上5倍以下罚款，没有违法所得或者违法所得不足5万元的，处5万元以上30万元以下罚款。
第七十二条 行政许可申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请设立保险专业代理机构或者申请其他行政许可的，中国保监会不予受理或者不予批准，并给予警告，申请人在1年内不得再次申请该行政许可。
第七十三条 被许可人通过欺骗、贿赂等不正当手段设立保险专业代理机构或者取得中国保监会行政许可的，由中国保监会依法予以撤销，对被许可人给予警告，并处1万元罚款；申请人在3年内不得再次申请该行政许可。
第七十四条 保险专业代理公司未经批准设立分支机构或者变更组织形式的，由中国保监会责令改正，处1万元以上5万元以下罚款；对该机构直接负责的主管人员和其他责任人员，给予警告，并处1万元以上3万元以下罚款。
第七十五条 保险专业代理机构未经批准合并、分立、解散，或者发生第十六条所列事项未按规定报告的，由中国保监会责令改正，给予警告，没有违法所得的，处1万元以下罚款，有违法所得的，处违法所得三倍以下的罚款，但最高不得超过3万元；对该机构直接负责的主管人员和其他责任人员，给予警告，处1万元以下罚款。
第七十六条 保险专业代理机构聘任不具有任职资格、从业资格的人员的，由中国保监会责令改正，处2万元以上10万元以下罚款；对该机构直接负责的主管人员和其他责任人员，给予警告，并处1万元以上5万元以下罚款。
第七十七条 保险专业代理机构出租、出借或者转让许可证的，由中国保监会责令改正，处1万元以上10万元以下罚款；情节严重的，责令停业整顿或者吊销许可证；对该机构直接负责的主管人员和其他责任人员，给予警告，并处1万元以上5万元以下罚款。
第七十八条 保险专业代理机构有下列情形之一的，由中国保监会责令改正，给予警告，没有违法所得的，处1万元以下罚款，有违法所得的，处违法所得三倍以下的罚款，但最高不得超过3万元：
（一）超出核准的业务范围、经营区域从事业务活动；
（二）超出被代理保险公司的业务范围、经营区域从事业务活动；
（三）与非法从事保险业务或者保险中介业务的单位或者个人发生保险代理业务；
（四）未按规定管理、使用保险公司交付的各种单证、材料。
第七十九条 保险专业代理机构有下列情形之一的，由中国保监会责令改正，处2万元以上10万元以下罚款；情节严重的，责令停业整顿或者吊销许可证；对该机构直接负责的主管人员和其他责任人员，给予警告，并处1万元以上10万元以下罚款：
（一）未按规定缴存保证金或者未经批准动用保证金；
（二）未按规定投保职业责任保险或者未保持职业责任保险的有效性和连续性；
（三）未按规定设立专门账簿记载业务收支情况。
第八十条 保险专业代理机构违反本规定第三十六条，未按规定制作、出示客户告知书的，由中国保监会责令改正，给予警告，处1万元以下罚款；对该机构直接负责的主管人员和其他责任人员，给予警告，处1万元以下罚款。
第八十一条 保险专业代理机构及其从业人员有本规定第四十五条、第四十六条所列情形之一的，由中国保监会责令改正，处5万元以上30万元以下罚款；情节严重的，吊销许可证；对该机构直接负责的主管人员和其他责任人员，给予警告，并处3万元以上10万元以下罚款。
第八十二条 保险专业代理机构及其从业人员在开展保险代理业务过程中利用执行保险代理业务之便牟取非法利益的，由中国保监会给予警告，处1万元以下罚款。
第八十三条 保险专业代理机构违反本规定第四十七条的，由中国保监会给予警告，没有违法所得的，处1万元以下罚款，有违法所得的，处违法所得三倍以下的罚款，但最高不得超过3万元；对该机构直接负责的主管人员和其他责任人员，给予警告，处1万元以下罚款。
第八十四条 保险专业代理机构有违反本规定第五十一条的，由中国保监会给予警告，并处1万元罚款；对该机构直接负责的主管人员和其他责任人员，给予警告，处1万元以下罚款。
第八十五条 保险专业代理机构未按本规定报送或者保管有关报告、报表、文件或者资料的，或者未按规定提供有关信息、资料的，由中国保监会责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以上10万元以下罚款；对该机构直接负责的主管人员和其他责任人员，给予警告，并处1万元以上5万元以下罚款。
第八十六条 保险专业代理机构有下列情形之一的，由中国保监会责令改正，处10万元以上50万元以下罚款；情节严重的，可以限制其业务范围、责令停止接受新业务或者吊销许可证；对该机构直接负责的主管人员和其他责任人员，给予警告，并处5万元以上10万元以下罚款：
（一）编制或者提供虚假的报告、报表、文件或者资料；
（二）拒绝、妨碍依法监督检查。
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题目：论房地产居间合同
作者：李玲
正文：
论房地产居间合同
广东金领律师事务所 李玲律师
《合同法》颁布后，“居间合同”已与其它委托合同、行纪合同等一并被单列出来，成为一个独立的合同类型，“居间人”的概念因而也成为了一个新的亮点。纵观现今社会上各种居间关系，如房地产中介、期货、保险、婚姻、业务等等，其居间种类多而且各有特色和要求，但现行《合同法》中规定的居间条款仅仅为四条，规定得过于笼统和简单，远远未能跟上我国现阶段居间活动的发展。因此国家立法部门确有必要重新审视上述复杂而众多的居间市场，制订相关的实施细则，以填补居间关系在法律上的不足。房地产业是国家的基础性产业，房地产业的景气与否影响到一个国家的国民经济其他产业的兴衰，而作为与房地产业有着密切联系的房地产中介行业，其重要性从中也可见一斑。本文结合法律规定的居间合同以及我国房地产中介活动方面作些探讨。
一、 房地产居间合同的定义及相关问题
（一）房地产居间合同的定义
根据《合同法》第424条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”相应地亦可将房地产居间合同定义为：“房地产居间合同是房地产居间人为委托人在房地产转让、抵押、租赁等活动中提供订立合同的信息、咨询或提供代理或策划的服务，委托人支付报酬的合同，又称为“房地产中介服务合同”。广义上说，房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动；狭义上说，房地产中介服务多指房地产经纪，即房地产咨询、提供房地产信息及代理房屋买卖、租赁这三类活动。本文所述之房地产居间合同正是以狭义说为主进行论述的。
（二）相关问题
1、居间合同的分类
根据《合同法》424条规定的居间合同定义，居间行为是分为报告居间和媒介居间两种形式存在的。所谓报告居间，是指居间人受委托人的委托，为其寻找合乎要求的第三人，从而为合同的订立创造机会；所谓媒介居间，是指介绍双方当事人即委托人和第三人订立合同，即居间人作为中间人来往于委托人与第三人之间，促使双方订立合同。实践中普遍存在的，除了上述两种形式外，还有一种是报告与媒介居间两者相结合的形式，可统称为媒介居间。报告是媒介的必要前提，媒介是报告的承接结果。
《合同法》仅是以定义的方式列明两种形式，并未能明文指出居间合同的分类，这就使得居间合同的法律适用方面存在一定的障碍。比如说报告居间属代理性质的行为，居间人应严格受委托人的委托内容约束，并应极尽忠诚义务为委托人寻求机会订立合同。在合同达成时，居间人应当只能向委托人要求支付报酬；而媒介居间从严格意义上来说并非属代理性质的行为，居间人仅扮演“中间人”角色，独立于委托人与第三人以外，促成交易双方订立合同时，居间人可依照《合同法》第426条规定向合同当事人要求支付报酬。居间人的法律地位有相应的变化，令其在不同类型的居间合同中享有不同程度的权利义务。在房地产中介领域，媒介居间形式占了绝大多数，牵线撮合并完成交易手续最为普遍，房地产经纪人可向买卖双方收取报酬。
2、居间合同形式引发的居间人与合同当事人权利义务明确化问题
根据上述房地产居间合同的定义，房地产居间合同的主体包括居间人及委托人，似乎只有两方。但事实上，所谓居间，肯定也就是在两者之间，而且《合同法》第426条规定：“因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”由此可见，房地产居间合同的主体应有三方，或者说委托人起码有两人以上。而在现实的操作之中，比如房地产二手买卖合同，通常都是由卖方先与中介公司签订放盘合同，然后再由中介公司与买方签订购房合同，两份合同是分开的，每份合同的委托方只有一位，即买方或者卖方。另有一种是买卖双方与中介公司共同签订的合同，即将居间与买卖关系融为一体。设想《合同法》如能区分居间人及委托人的双方合同以及居间人、委托人、第三人的三方合同的法律适用情况，将会使中介的纠纷处理情况得到有效改善。
以房地产居间合同为例，中介公司与买方签订的购房合同实际上应为居间合同，真正的出售人是业主而非居间人。但许多时候买方却一昧地认为自己的所有权利义务指向对象必定是居间人，而非业主，无论在交易中出现任何问题，均向居间人追诉。另一方面业主也是如此认为，也向居间人追诉。这是一种严重混淆法律关系的做法，但却非常普遍，导致了许多纠纷，令房地产中介公司无所适从。笔者并不赞成中介公司与买方签订购房合同的做法，中介公司应当与买卖双方分别签订居间权利义务明确的居间合同，而不是买卖合同，然后再由买卖双方签订买卖合同。如此操作方能将中介公司的经营风险减至最低，并扭转买卖双方的错误认识，从而正确认识居间人的法律地位。另一种方式是签订三方合同，它令三方的关系变得公开化、透明化、完整化，能够最大限度地避免出现买卖双方信息不对称的情况，同时也可以令中介公司“吃差价”的行为无所遁形。更重要的是，向买卖双方明确“居间服务”独立的意义。由此，《合同法》应当对居间人促成合同成立后，合同当事人之间互负权利义务的意旨、居间人的责任范围等一一作相应规定，而不是简单而笼统地一笔带过。
3、单边委托关系与双方委托关系的适用
从合同法定义上看，居间合同所调整是单边委托关系，而单边委托关系的适用与实践中的委托关系并不一致。可在立法时考虑设立与香港类似的双向选择的委托关系。下面以香港为例作相应比较。
由于香港的房地产业已发展得相当成熟，中介市场也非常活跃，人们常说：现在的香港房地产市场就是明天国内房地产市场的前景，香港作为典范可谓实至名归。笔者从香港地产代理局的官方网站上查询了解到，香港的地产经纪人有不同于国内房地产经纪人的重要区别，香港的地产代理分为单边代理、双边代理、有可能代表双方的代理这三种类型。单边代理指，经纪人只能凭一方委托人的指示行事，而无权向合同对方当事人收取报酬；而双边代理，则指代理既为卖方亦为物业的买方行事，但“代理须在切实可行的范围内，尽快以书面形式向卖方披露代理将向买方收取的佣金数额或费率”；第三种，有可能代表双方的代理指代理人只为卖方办事，但其后亦可能为物业的买方办事，则“代理须在建立双边代理关系后，在切实可行的范围内，尽快以书面形式向买方披露该代理关系以及代理将向买方收取的佣金数额或费率”①。双边代理和有可能代表双方代理关系均属双向收取居间报酬的形式。
从上述内容可以看出，双边代理在国内也应是可行的，且我国的法律法规并未禁止经纪人不能同时代理买卖双方。事实上，在国内的房地产市场上，每一间房地产经纪公司及每一个经纪人都在同时代表买卖双方进行交易，并向双方收取一定的佣金，买卖双方均知悉并无异议，个中的运作过程也并无不妥之处。在广大民众的意识中，业主作为委托人将物业交予经纪人代为出售，而另一方面，买方则委托经纪人代为物色合适的物业，这已成为一种商业惯例，双方均认可经纪人的劳动价值并愿意向经纪人支付报酬。这是双边委托关系的突出体现。笔者认为，居间合同不应局限于单边委托，而应学习借鉴香港灵活多样的做法，它所提供的三种形式赋予买卖双方更多的选择权，同时其严格执行披露制度也更加令买卖双方感到信任，增添对经纪人的信心。这对规范房地产经纪市场及维护交易的稳定性都很有益处。
二、 我国现行房地产居间合同的现状
（一）现状
我国现行房地产居间合同是伴随着中介市场发展而发展的，与国外一些发达国家的房地产市场相比，还属于早期的摸索阶段。房地产经纪人的居间活动可以比较好地促进房地产交易的达成，加快房地产的流通速度，有利于房地产资源的分配和利用。同时，巨大的利润空间，使得大量的经营者进入这一领域，由此也引起了众多的纠纷。一些房地产经纪人机构及工作人员为追求短期利润，不惜抛开道德诚信，故意欺诈做出一些违法行为。而对于房地产中介服务行业，我国目前仅有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《经纪人管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《关于房地产中介服务收费的通知》等法律法规及规章，在此基础上各地的工商、房管等部门也相继出台了一些“通知”、“办法”、“条例”之类的地方性法规。但这些法规的广度、深度以及对违规行为的震慑力度，尚不能满足中介市场发展的需要，不能有效地规范和发展市场行为，还需进一步加以完善。
（二） 漏洞——无统一规范的格式合同不利于规范市场运作
上述关于房地产中介服务的各类法规中无一明确提及房地产居间合同形式和向社会提供一些规范的合同格式。这对市场规范操作产生很大弊端。
现实生活中，基于人们需求的多样性，房地产居间合同一般没有固定的格式，委托人与居间人之间达成的也经常是口头合同。至于口头合同，要想令其成为一个能够有效履行的合同具有相当大的难度，毕竟并不是每一个人都是讲究信用的，且我国尚未像某些外国一样设立个人信用档案，人们履行合同的信用度可想而知。
以书面合同而言，现在市场上运行的各种各样文本的房地产居间合同，大部分为居间人所提供的格式合同或买/卖一方提供的格式合同，而这些内容各异的合同仅有一个共通点就是：保障提供格式人的利益最大化，而并不能公平体现买卖各方的利益平衡。以广州市为例，关于房地产二手买卖的格式合同仅有一个，就是由广州市房管局于九十年代初印制的仅有七、八条内容的合同，其中对买卖双方的权利义务规定的非常简单，根本不能适应如今的市场需要。单凭付款方式一栏就可体现出其狭隘性和落后性，现在的付款方式早已不限于一次性付款、分期付款两种，还可以有银行按揭付款、抵押权终止后一次性付款、转按付款等等。在没有任何房地产居间合同规范文本的情况下，国内房地产市场上的合同运作显得非常混乱。于是，一些信誉度较高的大型中介公司纷纷联合起来制定格式合同，但这些合同的出发点也多是偏向于中介公司一方的，形式上公平实质内容却暗有文章，以达到中介公司利润最大化的目的。
国内房地产居间合同与香港相比较而言，香港地产代理监管局作为地产管理部门负责向地产交易者及地产代理人提供多种格式的文本，并且由相关法例强制规定适用该十二种标准文件，如《出售香港住宅物业用的地产代理协议》《购买香港住宅物业用的地产代理协议》、《出租香港住宅物业用的地产代理协议》、《承租香港住宅物业用的地产代理协议》《物业资料表格》、《出租资料表格》等。这种由行政机关对行业进行基本管理的做法对国内房地产行政管理部门有着重要借鉴意义。
立法规定使用格式合同及由相关政府主管部门拟订规范的合同文本是很有必要的，各地方房地产主管部门应当在公平、平等的基础上尽快制订出相关的合同文本供房地产市场主体使用，以创造国内房地产市场有序良性竞争、公平公开、诚实信用的市场环境。
三、 房地产居间合同立法的改革与完善
（一）明确规定房地产居间合同是居间合同中一种，并要与行纪合同严格区分
《合同法》所述的居间合同是个大外延的概念，调整各种形式的居间关系，但房地产中介合同是典型的居间合同。居间合同订立后，居间人在交易中完全独立于房地产买卖双方的民事主体，其可以参加双方当事人对合同的商定过程，但不参加合同的订立，也不是任何一方的代理人，而是居于当事人之间起媒介作用的中间人。这是与行纪合同有着重要区别，行纪人是接受委托，为委托人利益而以自已的名义参加合同订立，直接享有合同权利义务的人，其与委托合同最相类似。
市场上，一些不良中介常常利用行纪名义赚取合同差价，主要手段是二手房的业主开始找中介卖房，双方并未签署任何合同，中介更没有“买下”房屋，只是做一般的代理工作。但当中介找到合适的买家，谈妥价钱后，房地产中介即与卖方签订一份行纪合同，约定的内容是卖方以一定的价格将房屋卖给了中介，若中介以高于此价的价格卖出房屋，则差价归中介所有。但实际上，中介根本没有支付房款买下房屋。结果，本应由业主获取的房款，被中介名正言顺地吃掉了。而买方也相应地受到了经济损失。在这种情况下，房地产行政主管部门的监管就有了“为难之处”，因为法律并不禁止房地产经纪签订行纪合同。但现实中，吃了这种“哑巴亏”的人实在太多，有关管理部门只能够在态度上表示“不支持此种中介行为”、“不鼓励签署行纪合同”，却不能有法定的措施去纠正这种市场行为。
鉴于中介市场的确存在一些不良现象，有损于买卖双方的合法权益，建议立法机关考虑从制定法律法规方面加大对违法从事中介行业、损害他人利益行为的惩罚力度，禁止以行纪形式签订房地产居间合同损害买卖双方利益。同时以国家现有的房地产中介服务收费标准相对照，对超出标准的收费进行处罚。
（二）居间人与委托人诚信义务的对等性决定了必须完善告知制度及信息披露制度
1、规定委托人的诚信义务确有必要
《合同法》第425条规定：居间人应当就订立合同的重要事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求报酬并应当承担损害赔偿责任。这与《合同法》第42条规定的缔约过失责任的立法宗旨是相对应的。唯一不同的是，第425条规定的义务主体是独立于买卖合同当事人以外的居间人，而缔约过失责任强调的主体则是在订立合同时有不符诚信行为的合同当事人。
在房地产居间过程中，如实报告的前提必须是居间人对与订立合同有关事项的彻底了解和知悉。实践中，房产经纪人只能凭业主对其房屋的情况细述，并到有关房管部门进行查询得到一些产权资料，得知该房屋的产权是否合法、清晰，有无被抵押或被查封的情况等。还可能是对房屋进行实际察看，看是否有漏水、墙体爆裂、环境噪音等。如果业主存在故意隐瞒，经纪人的如实告知义务就无法完整实现。近日接触一个案例，买家在收楼后的第一天晚上就发现，原来每到晚上屋内的下水管就会发出巨响，严重影响生活，但楼款已给付。买方便认定这一切都是经纪的过错造成的，是经纪卖了这样一间房子给他，于是向经纪要求索赔。类似的纠纷越来越多。其实，经纪也并不知情，纯粹是业主隐瞒真实情况而致。但民众意识里，第一时间想到的责任方必定是经纪，皆因多数买方会认为自己已付出一笔不小的中介费用，到头来却换来如此一间房子，便断定经纪肯定是隐瞒了真实的情况。这样的判断对经纪人是非常不公平的，是有失事实真相的。
笔者认为，如当时制订《合同法》时能充分考虑到居间人与委托人的平等性，同时规定委托人也负有相应的如实告知义务，今天发生的纠纷就不会那么纠缠不清，买方也会清晰地看到这种法律关系的构成，不致于缠讼。从另一角度来说，居间人也应意识到这个问题的重要性，应该及时采取措施保障自身的合法权益，在业主委托代为出售物业时，应将房屋的具体情况包括每一个细节以书面形式写入居间合同。在日后就此发生纠纷时能有足够的证据以对照自己是否已极尽如实告知买方有关事项的义务，从而减少不必要的纠纷。