浅析商品房买卖当中屋面广告权益归属的法律问题

武志国


　　一、屋顶和外墙面的权属及处分

业主对住宅、经营性用房等房屋专有部分享有专有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

屋顶和外墙面作为房屋的共有部位，业主对此享有共有和管理的权利，包括用于设置广告位并收益的权利。

二、屋顶和外墙面广告权益约定取得的分析

（一）约定的内容

由于屋顶和外墙面具有较大的广告资源价值，房地产开发企业一般通过在商品房买卖合同或其补充协议约定取得外墙面的使用收益权。

约定的类似内容一般为：“屋顶、外墙面的使用权以及据此产生的收益权归房地产开发企业所有；小区及其附着物广告位收益归房地产开发企业所有”等。

（二）约定的影响

虽然房地产开发企业取得屋顶和外墙面广告权益能够带来相当的收益，但是也存在一定的负面影响：首先，前述约定会使待销售的商品房增加了负担，某种程度会降低其销售的吸引力。其次，通过对屋顶和外墙面的使用、收益等简单的归属约定并不能解决所有问题，即并不能保证房地产开发企业顺利获得收益，可能会发生业主主张相关约定存在效力瑕疵并要求返还收益，或发生业主拒交物业费等纠纷，最终导致房地产开发企业与第三方签署的广告位使用协议难以顺利履行。

（三）约定的性质

以合同约定的方式取得房屋屋顶和外墙面使用权的行为，实际上是购房人将外墙面使用权、收益权转让的行为，本质上应是一种租赁关系，是债权安排，而不宜认定为权益保留，权益保留更容易被抵触和否定。

（四）约定的效力

屋顶、外墙面虽为房屋天然共有不可分割的部分，但其收益权可以让与，一般情况下，应当认定有关使用收益权的让渡约定有效。 但是，上述广告权益归属的约定在实践中常面临以下效力风险：

1、存在被认定为霸王条款而无效的风险

在中消协揭晓2005 年度十大不平等格式条款的评选结果中，商品房业主无墙面广告权条款被列入其中 ，中消协对上述条款的认定具有相当的权威和影响，但这并非行政认定或司法认定。

《合同法》第四十条规定“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。《合同法》第39 条第2 款规定：“格式条款是当事人为重复使用而预先拟订，并在订立合同时未与对方协商的条款。”此条规定了格式条款的认定要件，包括预先制定、重复使用和未经磋商等要件。

2、存在被认定为显失公平而予以撤销或变更的风险

屋顶和外墙面都属于房屋的有机组成部分，业主应享有这些部分所有权项下的完整的权能。房地产开发企业保留其使用收益权，可能被认定为不公平交易。

最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》（试行）第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。” 显失公平的合同条款，并不导致合同条款的无效，属于可变更、可撤销范畴。目前司法实践中认定显失公平难有量化的标准，只能根据不同的案情、不同的经济环境作个案认定。

3、存在被认定为效力待定的风险

外墙面、屋顶所有权为所在楼宇全体购房人共同所有，单一业主无权就业主共有权益部分做出特别约定。因此，房地产开发企业与全体业主签署完毕相关的协议后或者取得全体业主的追认前，与业主单个签订的屋顶外墙广告权条款属于效力待定条款。

现实中，房地产开发企业与每一个业主作相同的约定，理论上应被视为与房地产开发企业全体业主之间做了有效约定或者取得了业主大会的同意。

（四）约定的完善
辽宁省人民政府


辽宁省人民政府令

第201号


　　《辽宁省取水许可和水资源费征收管理实施办法》业经2007年1月5日辽宁省第十届人民政府第69次常务会议审议通过，现予公布，自2007年3月1日起施行。
　　　　　　　　　　　　　　　　
省　长张文岳
二○○七年一月十六日


辽宁省取水许可和水资源费征收管理实施办法

　　第一条 为了加强水资源管理和保护，促进水资源的节约与合理开发利用，根据国务院《取水许可和水资源费征收管理条例》(以下简称《国务院条例》)等有关法律、法规，结合我省实际，制定本办法。
　　第二条 在本省行政区域内利用取水工程或者设施直接从江河、湖泊或者地下取用水资源，适用本办法。
　　第三条 省、市、县(含县级市、区，下同)水行政主管部门按照规定的管理权限，负责取水审批和监督管理。
　　水行政主管部门、财政部门和价格主管部门依照规定的管理权限，负责水资源费的征收、管理和监督。
　　第四条 除《国务院条例》第四条规定情形外，取水单位或者个人均应当申请领取取水许可证，缴纳水资源费。
　　家庭生活和零星散养、圈养畜禽饮用等，年取水量在1000立方米以下的，不需要申请领取取水许可证。
　　第五条 具有《国务院条例》第四条第(三)项和第(四)项规定的应急取水情形的取(排)水单位或者个人，应当自取(排)水之日起3个工作日内，将下列事项向具有审批权的水行政主管部门备案：
　　(一)取(排)水单位或者个人的名称、地址；
　　(二)取(排)水起始时间、地点；
　　(三)取(排)水目的、取(排)水量；
　　(四)排水中所含主要污染物、污水处理措施和可能造成的影响。
　　水行政主管部门对备案事项应当及时进行审查，对不属于应急取(排)水的，应当告知备案人申请领取取水许可证。
　　为保障矿井等地下工程施工安全、生产安全而进行的经常性疏干排水，应当申请领取取水许可证，缴纳水资源费。
　　第六条 具有《国务院条例》第四条第(五)项规定情形的取水单位或者个人，应当向具有审批权的水行政主管部门提出申请。水行政主管部门应当自收到申请之日起3个工作日内作出是否同意其取水的决定；逾期未决定的，视为同意。
　　第七条 申请取水的单位或者个人(以下简称申请人)，应当向具有审批权的水行政主管部门提出申请。
　　申请利用多种水源，且各种水源的审批机关不同的，应当向其最高一级审批机关提出申请；申请利用多个取水工程或者设施取水的，应当按照工程总体设计方案一次性提出申请。
　　第八条 取水许可实行分级审批。
　　下列取水除属于国家审批权限外，由省水行政主管部门审批:
　　(一)省管水库和其他省管供水工程取水；
　　(二)装机容量50兆瓦以上的水电站取水；
　　(三)日平均取老哈河、鸭绿江、浑江、艾河、青龙河、辽河、东辽河、西辽河、柳河、绕阳河、清河、柴河、浑河、太子河、大辽河、大洋河、大凌河和小凌河的干流地表水(不含水电站取水，下同)10000立方米以上；
　　(四)日平均取地下水10000立方米以上；
　　(五)跨市取水。
　　下列取水由市水行政主管部门审批：　
　　(一)市管水库以及其他市管供水工程取水；
　　(二)日平均取第二款第(三)项所列河流地表水3000立方米以上、10000立方米以下和在其他河流取地表水3000立方米以上；
　　(三)日平均取地下水3000立方米以上、10000立方米以下；
　　(四)跨县取水和省辖市城市建成区取水未超过省水行政主管部门审批权限的。
　　第二款、第三款规定以外的其他取水，由县水行政主管部门审批。
　　第九条 水行政主管部门对取用城市规划区地下水的取水申请，应当征求城市建设部门的意见。城市建设部门所提意见应当包括城市公共供水管网能否满足需要、是否符合城市总体建设规划等内容。
　　第十条 对在地下水超采区、海水入侵区、饮用水水源保护区和交通、能源等基础设施保护范围内取水以及其他涉及社会公共利益的取水，应当向社会公告，并举行听证。
　　第十一条 水行政主管部门对有《国务院条例》第二十条规定情形的取水，不予批准。
　　《国务院条例》第二十条第(四)项规定的情形，包括退水不能全部回补原取水含水层的地温空调取水。
　　第十二条 审批机关应当按照规定的审批权限作出受理和审批决定，不得越权受理和审批不属于本级受理及审批范围的事项。
　　上级水行政主管部门发现下级水行政主管部门越权受理、违法审批的，应当及时予以纠正。
　　第十三条 取水申请批准后，申请人方可兴建取水工程或者设施。建设项目中的下列取水事项有较大变更的，应当重新进行建设项目水资源论证，并重新提出取水申请：
　　(一)取水目的、取水量；
　　(二)水源及取水地点；
　　(三)取水方式、节水措施；
　　(四)退水地点和退水中所含主要污染物以及污水处理措施；　　
　　(五)国务院水行政主管部门规定的其他事项。
　　第十四条 取水工程或者设施竣工后，申请人应当按照国家有关规定向审批机关报送取水工程或者设施试运行情况等相关材料，审批机关应当自收到相关材料之日起20日内组织验收；验收合格的，由审批机关核发取水许可证。
　　取得取水许可证的单位和个人(以下简称取水人)，方可从事取水活动。
　　第十五条 下级水行政主管部门应当将本级取水许可证发放情况自发放之日起10日内报送上一级水行政主管部门备案；上级水行政主管部门应当将本级取水许可证发放情况自发放之日起10日内通知取水口所在地县水行政主管部门。
　　水行政主管部门应当于每年1月30日前向社会公告上年度取水许可证发放情况。
　　第十六条 取水人应当按照取水许可证规定的条件取水。取水条件发生变化的，应当依法办理变更手续；变更取水期限、取水量、取水用途、取退水地点、退水方式、退水量和水源类型的，应当重新申请取水。
　　第十七条 取水人应当在每年12月31日前向取水审批机关报送本年度取水统计报表和下一年度取水计划建议。
　　取水审批机关应当在下一年度1月31日前向取水人下达年度取水计划，并抄送取水口所在地水行政主管部门。
　　第十八条 取水人应当按照审批机关下达的年度取水计划取水。超计划或者超定额取水的，对超出部分按照下列规定累进收取水资源费：
　　(一)超计划或者超定额5％以下的，按照水资源费征收标准的1．5倍收取；
　　(二)超计划或者超定额5％以上、10％以下的，按照水资源费征收标准的2倍收取；
　　(三)超计划或者超定额10％以上、20％以下的，按照水资源费征收标准的2．5倍收取；
　　(四)超计划或者超定额20％以上、30％以下的，按照水资源费征收标准的3倍收取；
　　(五)超计划或者超定额30％以上的，按照水资源费征收标准的4倍收取。
　　第十九条 农业生产取水缴纳的水资源费，以超过省政府制定并公布的农业用水定额为起征点。农民家庭生活取水和畜禽饲养取水，以超过本办法第四条第二款规定的限额为起征点。
　　对农业生产、农民家庭生活和畜禽饲养取水，暂缓征收水资源费。
　　第二十条 水资源费具体缴纳数额由水行政主管部门根据水资源费征收标准和实际取水量确定。
　　实际取水量为计量设施记载的取水量。未安装或者安装的计量设施不符合质量标准，或者计量设施不能正常运行的，按照取水工程、设施设计的最大日取水量或者设备铭牌额定的最大取水能力确定取水量。
　　第二十一条 取水人应当安装符合法定标准的取水计量设施。对暂不具备安装计量设施条件的农业生产取水，由省水行政主管部门根据不同情况制定取水量核算方法，报省人民政府备案，并在省政府决定开征时向社会公布。
　　消防取水设施以及其他为消除公共安全或者公共利益危险兴建的取水设施，应当安装取水计量设施。
　　第二十二条 水行政主管部门应当向取水人送达水资源费缴纳通知单。取水人应当自收到缴纳通知单之日起7日内将水资源费缴入指定银行。水行政主管部门凭银行出具的缴费凭证向取水人开具水资源费专用票据。
　　水资源费缴纳通知单格式文本由省水行政主管部门统一制作。
　　第二十三条 在水库工程下游河道供水范围内、两岸堤防之间(无堤防的，以距河槽两边各500米或者以河道漫滩区为界)取水，属于水库补给部分的，取水人应当向水库管理单位交纳水利工程水费， 由水库管理单位统一缴纳水资源费。
　　水库补给部分的水量按照下列规定计算：
　　(一)取地表水的，以在水库供水期间的实际取水量计算；
　　(二)取地下水的，由具有法定资质的水文机构评价、测算补给量，并报该水库的取水许可审批机关确认。
　　第一款、第二款规定的供水范围和水库供水期间，由该水库的取水许可审批机关确定。
　　第二十四条 农业生产取水的水资源费按年缴纳；工业及其他取水的水资源费按月缴纳。取水人因特殊困难不能按期缴纳的，按照《国务院条例》第三十四条规定执行。
　　第二十五条 水资源费由审批机关负责征收。
　　市水行政主管部门可以将本级征收的水资源费，委托县水行政主管部门征收；除省管水库以及其他省管供水工程的水资源费外，省水行政主管部门可以将本级征收的水资源费，委托市或者县水行政主管部门征收。
　　受委托的水行政主管部门不得将委托事项再行委托。
　　禁止任何单位和个人减免水资源费。
　　第二十六条 除国家另有规定外，征收的水资源费按照下列规定解缴：
　　(一)县级征收(包括委托部分)的水资源费，分别按照10％、30％的比例缴入市级国库和省级国库，其余部分缴入县级国库；其中少数民族自治县和省政府确定的扶贫开发重点县征收的水资源费，全额缴入县级国库。
　　(二)市级征收的市管水利工程水资源费，按照30％的比例缴入省级国库，其余部分缴入市级国库；征收的其他水资源费(包括委托部分)，分别按照30％、10％的比例缴入省级国库和取水口所在地县级国库(不含取水口所在地未设县级水行政主管部门的地区，下同)，其余部分缴入市级国库。
　　(三)省级征收的省管水库和其他省管供水工程的水资源费全额缴入省级国库；征收的其他水资源费分别按照60％、20％的比例缴入省级国库和取水口所在地县级国库，其余部分缴入取水口所在地市级国库。
　　第二十七条 征收的水资源费应当用于下列水资源的节约、保护、管理和开发工作：
　　(一)水资源的调查、评价、监测和规划；
　　(二)节约用水新技术、新工艺、新设备的研制与推广，用水定额和节水技术标准的研究、制订和修订；
　　(三)水资源开发及水土保持工程建设；
　　(四)水资源科研和国际国内科技交流与合作；
　　(五)水资源政策法规的制定和宣传；
　　(六)水政执法监察及水事纠纷的调解；
　　(七)水资源管理、节约、保护先进单位和个人的奖励；
　　(八)与水资源节约、保护、管理和开发有关的其他工作。
　　第二十八条 省级征收的省管水库和其他省管供水工程及水电站的水资源费，按照不低于总额50％的比例用于供水工程和水电站上游地区的水资源节约、保护和管理工作；市、县缴入省级国库的水资源费，按照不低于总额50％的比例用于市、县水资源节约、保护和管理工作。
　　第二十九条 征收的水资源费纳入财政预算，实行收支两条线。水行政主管部门应当按照年度水资源费收入预算和规定用途编制水资源费年度支出预算，报同级财政部门按照规定程序审核批复后实施。
　　禁止任何单位和个人侵占、截留或者挪用水资源费。
　　第三十条 水行政主管部门应当对本行政区域内取水许可制度执行情况进行监督检查；水行政主管部门、财政部门和物价主管部门应当对本行政区域内水资源费缴纳情况进行监督检查；审计机关应当对水资源费的使用和管理情况进行审计监督。
　　实施监督检查，应当出示行政执法证件。被检查单位和个人应当予以配合，如实提供有关材料，不得拒绝、阻挠。
　　第三十一条 违反本, 办法，有下列行为之一的，由水行政主管部门依照《中华人民共和国水法》第六十九条规定处罚：
　　(一)擅自取水的；
　　(二)超过取水期限取水的；
　　(三)擅自改变取水用途的；
　　(四)擅自改变取水、退水地点或者退水方式的；
　　(五)擅自增加取水量、退水量的。
　　对擅自取水的，应当按照其取水量收取水资源费。
　　第三十二条 违反本办法其他规定的，按照《国务院条例》和有关法律、法规的规定处理。
　　第三十三条 本办法自2007年3月1日起施行。省政府1987年12月28日发布的《辽宁省水资源费征收管理暂行办法》和1994年10月6日发布的《辽宁省取水许可制度实施细则》，同时废止。