上海市房地产交易中心


上海市房屋售后包租试行办法
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为进一步活跃和规范房屋租赁市场，促进房地产市场流通和有利房地产市场的健康发展，特就本市新建商品房和存量房屋售后包租管理制定本试行办法：
一、房屋售后包租是指房地产开发经营企业或房屋产权单位（以下简称出售人），在其投资建造的商品房或存量产权房屋（以下简称房屋）出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售房价款或偿付一定租金回报的行
为。
二、凡出售人按市场价格出售，以一定租金回报实施售后包租的，所定的租金回报不得高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润，并必须向购房人提供相应的担保。
三、上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市房屋售后包租的行政主管部门。区、县房地产管理部门负责所辖区域内销商品房或内销存量产权房屋（以下简称内销房屋）售后包租的行政管理工作，业务上受市房地局领导。
四、房屋售后包租，出售人应与买受人同时签订“商品房出售合同”或“房屋买卖合同”（以下简称出售合同或买卖合同）和“房屋售后包租合同”（以下简称包租合同）。双方当事人订立出售合同或买卖合同的补充条款中应明确该房屋买卖价格，售后包租的价格折减金额或租金回报
金额，包租年限以及售后包租有关双方的权利、义务等内容。
双方当事人订立的房屋售后包租合同应当载明以下主要内容：
1．包租双方当事人的姓名或者名称及地址；
2．房屋的座落、面积、装修及设施状况；
3．房屋的用途；
4．包租年限；
5．房屋买卖价格、包租期间的租金回报或价格折减金额；
6．房屋出租及转租的约定；
7．房屋修缮责任；
8．违约责任；
9．争议的解决方式；
10．当事人约定的其他条款。
五、包租合同文本由出售人按上款规定自行拟订，也可采用市房地局制定的示范文本。
六、出售合同或买卖合同及包租合同签订后，双方当事人应将售后包租合同作为出售合同或买卖合同的附件，并按规定向市或区、县房地产交易中心办理过户审核和变更登记手续。
七、在包租期间，包租人应以代理出租的方式出租该房屋。包租人未经买受人的书面同意不得擅自将售后包租的该房屋再转包租。
八、包租人在包租期间，享有并承担包租合同规定的权利和义务，并且应当履行其代理买受人在包租期内签订的该房屋租赁合同规定的义务，但包租合同另有约定的除外。
九、包租期内，售后包租的房屋出租，包租人应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的规定，代理买受人与承租人签订房屋租赁合同。未经买受人的书面同意，包租人与承租人签订租赁合同的租赁期限不得超过包租合同约定的终止日期。
十、房屋租赁合同签订后，包租人与承租人应按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心办理租赁合同登记备案并取得《上海市房屋租赁证》。办理登记时，包租人除应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》规定提交证明文件外，还应附交已向市或区、县房地产交易中心
登记的包租合同。
十一、售后包租的房屋出租并办理登记后，承租人在租赁期限内，征得买受人书面同意或经买受人认可的包租人的书面同意，可以将该房屋的部分或全部转租他人。
十二、包租期内，包租人与买受人应严格履行售后包租合同，任何一方不得擅自变更、解除或终止售后包租合同。售后包租双方当事人若有纠纷，应协商解决。协商不能解决的，可选择向仲裁机构或仲裁向房屋所在地人民法院起诉。
十三、本办法自1998年9月1日起执行。



1998年9月1日
中国保险监督管理委员会


关于印发《保险公司偿付能力报告编报规则——问题解答第14号：城乡居民大病保险最低资本》的通知

保监发〔2013〕5号



各保险公司：

　　为进一步完善偿付能力监管制度，我会研究制定了《保险公司偿付能力报告编报规则——问题解答第14号：城乡居民大病保险最低资本》。现予印发，自2013年一季度偿付能力报告编报起执行。


附件：《保险公司偿付能力报告编报规则——问题解答第14号：城乡居民大病保险最低资本》

http://www.circ.gov.cn/Portals/0/attachments/《保险公司偿付能力报告编报规则——问题解答第14号：城乡居民大病保险最低资本》.doc



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　中国保监会

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　2013年1月17日



附件：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
保险公司偿付能力报告编报规则——问题解答第14号：城乡居民大病保险最低资本

　　　
　　　问：保险公司依据《关于开展城乡居民大病保险工作的指导意见》（发改社会〔2012〕2605号）所开展的城乡居民大病保险业务，应当如何计算最低资本？在最低资本表中应当如何列示？
　　　答：保险公司应当按照下述标准计算和列报城乡居民大病保险业务的最低资本：
　　　（一）不能通过重大保险风险测试的业务，最低资本为期末负债的1%；
　　　（二）能够通过重大保险风险测试的业务，区分下述几种情况分别处理：
　　　1.A类风险共担安排：如果保险合同约定，保险公司的赔付率存在封顶线，并且封顶线不超过105%，该类合同的最低资本为最近会计年度该类合同自留保费减营业税金及附加后的10%；
　　　2.B类风险共担安排：如果保险合同约定，赔付率在X%以上的部分，保险公司承担的保险责任为Y%，其中，X%小于或等于95%，Y%小于100%，该类合同的最低资本为最近会计年度该类合同自留保费减营业税金及附加后的10%；
　　　3.C类风险共担安排：如果保险合同约定，保险公司承担的保险责任为在N年平均的情况下，上述A类或B类的风险共担安排，其中N大于1，该类合同的最低资本为最近会计年度该类合同自留保费减营业税及附加后1亿元以下部分的（），以及1亿元以上部分的（）。
　　　4.如果保险合同不具有上述A类、B类或C类风险共担安排，该类合同的最低资本为最近会计年度该类合同自留保费减营业税及附加后1亿元以下部分的15%，以及1亿元以上部分的11%。
　　　5.经营城乡居民大病保险业务已满三个完整会计年度的保险公司，该类业务的最低资本为下述两项中数额较大的一项：
　　　（1）根据上述第1项、第2项、第3项和第4项计算的最低资本之和；
　　　（2）公司最近3年该类业务平均综合赔款金额8500万元以下部分的17%和8500万元以上部分的13%。
　　　经营城乡居民大病保险业务不满三个完整会计年度的保险公司，该类业务的最低资本采用第（1）项规定的标准。
　　　（三）保险公司应在最低资本表的“非寿险保障型业务、非寿险投资型业务风险保费部分或短期人身险业务”部分中，增加“城乡居民大病保险的最低资本”项目，反映城乡居民大病保险的最低资本；本部分的其他有关保费和赔款的项目中，不应包括城乡居民大病保险的保费和赔款。调整后的最低资本表见本问题解答附件。
　　　（四）保险公司应当按照本问题解答附件规定的“明细表RC－1：城乡居民大病保险最低资本”，列报城乡居民大病保险最低资本的有关信息。
　　　
　　　　附件：1.最低资本表
　　　　　　　　2.明细表RC－1：城乡居民大病保险最低资本



























附件1

最低资本表
　　　　
公司名称： 年（ 季） 　单位：万元
序号 项 目 行 次 期末数 期初数
一 非寿险保障型业务、非寿险投资型业务风险保费部分或短期人身险业务 　　 　　
最近会计年度的直接保费收入 （1）
分入保费 （2）
分出保费 （3）
自留保费 （4）＝（1）＋（2）－（3）
营业税及附加 （5）
净值：1亿元以下部分 （6）
净值：1亿元以上部分 （7）
最低资本A （8）＝（6）×18%＋（7）×16%
最近年度综合赔款金额 （9）
最近年度前1年的综合赔款额 （10）
最近年度前2年的综合赔款额 （11）
3年均值：7000万元以下部分 （12）
3年均值：7000万元以上部分 （13）
最低资本B （14）＝（12）×26%＋（13）×23%
城乡居民大病保险的最低资本 （15）
非寿险保障型业务、非寿险投资型业务风险保费部分或短期人身险业务的最低资本 （16）＝max［（8），（14）］+（15）
二 非寿险投资型业务投资金部分
预定收益型非寿险投资型产品投资金部分的负债 （17）
预定收益型非寿险投资型产品投资金部分的最低资本 （18）＝（17）×4%
非预定收益型非寿险投资型产品投资金部分的负债 （19）
非预定收益型非寿险投资型产品投资金部分的最低资本 （20）＝（19）×1%
非寿险投资型业务投资金部分的最低资本 （21）=（18）＋（20）
三 长期人身险业务 　　 　　
混合保险合同分拆后的保险风险部分的期末责任准备金 （22）
保险合同的期末责任准备金 （23）
保险合同的最低资本 （24）＝（22）×4%+（23）×4% 　　 　　
投资连结及变额年金保单分拆后其他风险部分的负债 （25）
其他混合保险合同分拆后其他风险部分的负债 （26） 　　 　　
未通过重大保险风险测试的保单负债 （27）
非保险合同的保单的最低资本 （28）＝（25）×1%+（26）×4%
+（27）×4% 　　 　　
3年内的定期死亡保险合同风险保额 （29） 　　 　　
3～5年定期死亡保险合同风险保额 （30） 　　 　　
5年以上定期死亡保险合同风险保额 （31） 　　 　　
未区分保险期的死亡保险合同风险保额 （32） 　　 　　
死亡保险合同的最低资本 （33）＝（29）×0.1%＋（30）×0.15%＋（31）×0.3%＋（32）×0.3% 　　 　　
其他保险合同的风险保额 （34） 　　 　　
其他保险合同的最低资本 （35）＝（34）×0.3% 　　 　　
长期险最低资本 （36）＝（24）＋（28）＋（33）＋（35） 　　 　　
四 最低资本合计 （37）＝（16）＋（21）+（36）


附件2

明细表RC－1：城乡居民大病保险最低资本

公司名称： 　　　 年（ 季） 　单位：万元
项目 行次 期末数 期初数
1.未通过重大保险风险测试的保单
　　1.1保单负债 （1）
　　1.2最低资本 （2）=（1）*1%
2.通过重大保险风险测试的保单
2.1具有A类风险共担安排的保险合同的最近会计年度自留保费减营业税金及附加 （3）
2.2具有A类风险共担安排的保险合同的最低资本 （4）
2.3具有B类风险共担安排的保险合同的最近会计年度自留保费减营业税金及附加 （5）
2.4具有B类风险共担安排的保险合同的最低资本 （6）
2.5具有C类风险共担安排的保险合同的最近会计年度自留保费减营业税金及附加 （7）
2.6具有C类风险共担安排的保险合同的最低资本 （8）
2.7不具有A类、B类或C类风险共担安排的保险合同的最近会计年度自留保费减营业税金及附加 （9）
2.8不具有A类、B类或C类风险共担安排的保险合同的最低资本 （10）
2.9公司最近3年该类业务平均综合赔款金额8500万元以下部分的17%和8500万元以上部分的13%（仅适用于经营该类业务已满三个完整会计年度的保险公司） （11）
2.10最低资本 （12）=max{（4）+（6）+（8）+（10），（11）}
3.城乡居民大病保险最低资本合计 （13）=（2）+（12）