河北省衡水市人民政府


政府令 [2003]第2号

　《衡水市招标投标管理规定》已经2003年7月22日市政府第5次常务会议讨论通过，现予公布，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　衡水市人民政府市长　冀纯堂　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○三年七月二十八日　　

衡水市招标投标管理规定

第一章　　总则

第一条　为了规范我市招标投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，保证项目质量，提高经济效益，根据《中华人民共和国招标投标法》和《河北省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》及其他有关法律法规和规章规定，结合我市实际，制定本规定。

第二条　在本市行政区域内进行招标投标活动，适用本规定。

本市行政区域内政府采购工程进行招标投标的，适用本规定。

本市行政区域内医疗机构的医疗设备和药品采购，国家资助的科研课题项目，政府特许经营项目主体的选择，政府投资项目组建者的选择以及道路、供水、电力等由国家垄断或者控制的设施或产品经营权的选择，适用本规定。

第三条　招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第四条　市及县市区发展计划部门负责本行政区域内招标投标活动的指导和协调，依照审批权限核准应报送项目审批部门审批的建设项目招标组织形式、招标方式、招标范围，对本级人民政府确定的重点建设项目的招标投标活动进行监督检查。会同有关行政监督部门对全市招标代理机构进行监督管理。会同有关行政主管部门拟定有关招标投标的配套法规、综合性政策。

发展计划、经贸、财政、建设、水利、交通、卫生等有关行政监督部门按照现行各自职责分工和相关规定，对本行业内招标投标活动实施监督，受理投诉，依法查处招标投标活动中的违法行为。有关行政监督部门须将监督过程中发现的问题及时通知项目审批部门，项目审批部门根据具体情况依法暂停项目执行或者暂停资金拨付。

各级各部门设立的招标投标管理机构应按行业性质、特点予以冠名。

第二章　　 必须招标的范围和规模标准

第五条　招标范围依照《河北省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》第六条、第七条、第八条的规定执行。

规模标准为：

（一）施工单项合同估算价在二十万元人民币以上的；

（二）主要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在二十万元人民币以上的；

（三）勘察、设计、监理、科研等服务的采购，单项合同估算价在十万元人民币以上的；

（四）医疗设备、药品的采购应按本规定全部实行招标采购；

（五）单项合同估算价低于第（一）项、第（二）项、第（三）项规定的标准，但总投资额在八百万元以上的。

第三章　　　招标和投标

第六条　有下列情形之一的可经批准不进行施工招标，但应在报送的可行性研究报告或项目建议书（代可研）或年度投资计划时予以说明：

（一）涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾而不适宜招标的；

（二）属于利用扶贫资金实行以工代赈需要使用农民工的；

（三）施工主要技术采取特定的专利或者专有技术的；

（四）施工企业自建自用的工程，且该施工企业资质等级符合工程要求的；

（五）在建工程追加的附属小型工程或者主体加层工程，原中标人仍具备承包能力的；

（六）法律、行政法规规定的其他情形。

全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位的并需要审批的工程建设项目，应当经项目审批部门批准，但项目审批部门只审批立项的，由有关行政监督部门审批。

第七条　建设单位在向项目审批部门报送必须进行招标的建设项目可行性研究报告、项目建议书（代可研）或年度投资计划时，必须同时拟定项目招标方案，报项目审批部门核准。

项目批准后，项目审批部门应当及时向有关行政监督部门通报所核准的招标方案等情况。

招标人在招标投标活动中，确需对招标方案作出调整的，应当到原核准部门重新办理核准手续。

第八条　依法必须进行招标的项目，市重点建设项目及全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位的工程建设项目，应当公开招标；有下列情形之一的，经批准可以进行邀请招标：

（一）项目技术复杂或者有特殊要求的，只有少量几家潜在投标人可供选择的；

（二）受自然地域环境限制的；

（三）涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的；

（四）拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的；

（五）法律、法规规定不宜公开招标的。

第九条　依法必须进行招标的项目，招标人可以采用自行招标或者委托招标的组织形式。委托招标的，招标人有权自行选择具有相应资质的招标代理机构，任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。

招标人采用自行招标的，必须具备以下条件并向有关行政监督部门备案：

（一）具有项目法人资格（或者法人资格）；

（二）具有与招标项目规模和复杂程度相适应的专业技术力量；

（三）有从事同类项目招标的经验；

（四）设有专门的招标机构或者拥有三名以上专职招标业务人员；

（五）熟悉和掌握招标投标法律、法规。

第十条　各类招标代理机构在取得相应资质后，应当及时向市人民政府发展计划部门备案；市人民政府发展计划部门会同有关行政监督部门对各类招标代理机构依法进行监督管理；招标代理机构的代理权限范围应当在招标代理合同中具体载明；招标代理机构超越代理权限给招标人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第十一条　依法必须进行公开招标项目的招标公告，必须通过国务院发展计划部门或者省人民政府发展计划部门、市人民政府发展计划部门指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布。

第十二条　公开招标的项目实行资格预审的，招标人应当在招标公告或者招标预审公告中载明预审后允许参加投标的投标人的数量范围，并按照排名先后或者得分高低选择投标人；招标公告或者招标预审公告没有载明数量范围的，招标人不得限制通过资格预审的投标人进行投标。

第十三条　招标应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件不得要求或者表明特定的生产供应者以及含有倾向或者排斥潜在投标人的内容。招标文件违反招标投标法律、法规和规章规定的，发展计划部门和有关行政监督部门可以要求招标人修订招标文件。

第十四条　招标文件应当包括以下主要内容：

（一）投标人须知；

（二）招标项目的范围、性质、规模、数量、标准和主要技术要求；

（三）投标报价清单；

（四）评标标准、方法和在评标过程中考虑的相关因素；

（五）交货、竣工或者提供服务的时间；

（六）进行资格预审的项目，对投标人资格审查的标准，要求投标人提供的有关资格和资信证明文件；

（七）投标文件的编制要求；

（八）递交投标文件的方式、地点和截止时间，以及正、副本的份数；

（九）开标的时间、地点；

（十）投标有效期；

（十一）合同主要条款；

（十二）受理投诉的行政监督部门；

全部或者部分使用国有资金的项目，招标人在招标文件中确定的建设标准、建设内容等和另编的标底造价都应当控制在项目审批部门批准的范围之内。

依法必须进行招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于二十日，招标人对于发出的招标文件可以按规定收取一定数量的工本费。

第十五条　招标人可以自行确定招标项目是否设置标底；需要编制标底的，只能设一个标底，标底应当由招标人组织编制。

招标人设有标底的，标底必须保密，在开标前不得向任何人泄露。

第十六条　招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担投标能力、资信良好的特定法人或者其他组织发售投标邀请书。

投标邀请书应当载明本规定第十四条规定的事项。

第十七条　投标人应当具备规定的资格条件和承担招标项目的能力，应当按照招标文件的要求编制投标文件，对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应，并加盖本单位和法定代表人或授权委托人的印鉴，在提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。

投标人在提交投标文件截止日之前，可以对投标文件进行补充和修改。补充和修改的内容为投标文件的组成部分，在加盖本单位和法定代表人或授权委托人的印鉴后，以密封方式在有效期内送达投标地点。

招标人收到投标文件和补充资料后，应当向投标人出具表明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。提交投标文件的投标人少于三个的，招标人应当依法重新招标。

第十八条　投标人按照招标人的要求提供投标保证金的，其金额在合同估算价的1%-2%以内确定。

投标人未中标或者在投标截止时间前放弃投标的，其保证金于中标通知书发出之日起五日内退还；投标人已中标的，保证金于签订合同之日起五日内退还；投标人开标后撤出投标或者中标后拒绝签订合同的，所交保证金不予退还。招标人拒绝签订合同的，应当向中标人双倍返还保证金。

第四章　　　开标、评标、中标

第十九条　开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件预先确定的地点。

第二十条　开标由招标人或者其委托的招标代理人主持，邀请所有投标人参加。依法必须招标项目的开标，应当接受有关行政监督部门的监督。

第二十一条　开标过程应当对招标项目的名称、规模、数量；开标的时间和地点；参加开标的单位和人员；投标人的名称和投标报价以及其他事项进行记录，并由主持人和其他在场的有关人员签章确认，存档备查。

第二十二条　评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人或者其委托代理机构的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员为五人以上单数。其中技术、经济方面的专家应当从河北省确定的评标专家库中按照行业性质随机抽取，应有《河北省评标专家资格证书》，专家人数不得少于成员总人数的三分之二。

评标委员会一般在开标前二十四小时内组成，其名单在中标结果确定前应当保密。

第二十三条　评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处，不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：

（一）投标人或者投标人主要负责人的近亲属；

（二）项目主管部门或者行政监督部门的人员；

（三）与投标人有经济利益关系，可能影响对投标公正评审的；

（四）曾因在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。

第二十四条　评标委员会应当根据招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件进行系统地评审和比较。招标文件中没有规定的标准和方法不得作为评标的依据。

第二十五条　有下列情形之一的，由评标委员会认定为废标：

（一）投标人以他人名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以弄虚作假等方式投标的；

（二）投标人以低于成本报价竞标的；

（三）没有按照招标文件要求提供投标担保或者提供的投标担保有瑕疵的；

（四）投标文件没有投标人授权代表签字和加盖公章的；

（五）投标文件载明的招标项目完成期限超过招标文件规定的；

（六）明显不符合技术规格、技术标准要求的；

（七）投标文件载明的货物包装方式、检验标准和方法等不符合招标文件要求的；

（八）投标文件附有招标人不能接受条件的；

（九）其他应视为废标的情况。

第二十六条　有下列情形之一的，评标委员会可以否决相应投标：

（一）开标时合格投标人不足三个，没有达到预期的竞争性；

（二）所有投标报价都超过标底的上限，招标人无力承受的；

（三）所有投标人在实质上都没有响应招标文件要求。

依法必须进行招标的项目的所有投标被否决后，招标人应当依法重新进行招标。

第二十七条　评标和定标应当在开标后三十日内完成，不能按期完成的，招标人应当通知所有投标人延长期限。投标人拒绝延长的，有权收回投标保证金。因延长期限造成投标人损失的，招标人应当给予补偿，但因不可抗力需延长的除外。

第二十八条　评标委员会应当在完成评标后向招标人提出书面评标报告，并向有关行政监督部门备案。招标人应当自收到评标报告和推荐中标候选人名单之日起，在指定媒介上对推荐的中标候选人进行公示，公示时间为三个工作日。招标人应当自公示时间期满之日起五日内确定中标人。

第二十九条　评标报告应包括以下主要内容并由全体评标委员会成员签字。

（一）评标情况。包括评标委员会的产生过程、组成人员名单、评标委员会对投标文件的综合评审意见；

（二）评标结果。包括对投标人的排序、推荐的中标候选人；

（三）评标过程中评标委员会各成员的原始评标资料等附件；

（四）《河北省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》第三十七条规定的其他内容。

第三十条　评标委员会推荐的中标候选人应当限定在一至三个，并标明排列顺序。

依法必须进行招标的建设项目，招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力不能履行合同，或者未能按规定提交履约保证金的，招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。

排名第二的中标候选人因前款规定的同样原因不能签订合同的，招标人可以确定排名第三的中标候选人为中标人。

招标人可以授权评标委员会直接确定中标人。

第三十一条　依法必须招标的项目，招标人应当自确定中标人之日起十五日之内，向原项目审批部门和有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告。书面报告至少应当包括下列内容：

（一）招标方式、招标组织形式和发布招标公告的媒介；

（二）实行资格预审的，资格预审文件和资格预审结果；

（三）招标文件中投标人须知、技术规格、评标标准和办法、合同主要条款等内容；

（四）评标报告；

（五）中标结果。

第三十二条　中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并与中标人在三十日内按照招标文件和中标人的投标文件签订合同。在订立合同时，招标人和中标人都不得向对方提出招标文件以外的要求，不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力。

第三十三条　中标人应当按照合同约定履行义务，不得将中标项目转让给他人，或者将中标项目肢解后分别转让给他人，不得将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人。

第三十四条　投标人或者其他利害关系人认为招标投标活动不符合法律法规和本规定的，有权向招标人提出异议，或者向发展计划部门、有关行政监督部门及其他国家机关投诉，有关单位应当在受理投诉之日起三十日内调查处理并答复投诉人。

第五章　　　法律责任

第三十五条　在招标投标活动中违反本规定，将按照《中华人民共和国招标投标法》和《河北省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》及国家七部委令《工程建设项目施工招标投标办法》等有关法律法规和规章规定给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章　　　 附　 则

第三十六条　本规定由衡水市发展计划委员会负责解释。

第三十七条　本规定自2003年9月1日起施行。本规定颁布前有关招标投标规定与本规定不一致的，以本规定为准。

上海市住房保障和房屋管理局


关于印发《上海市物业管理招投标管理办法》的通知

沪房管规范物[2012]27号


各区县住房保障房屋管理局、市物业管理事务中心:
为贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》，制定了《上海市物业管理招投标管理办法》，现印发给你们，请认真按照执行。执行中的情况，请及时告知市局物业管理处。


上海市住房保障和房屋管理局
二○一二年七月二十四日



上海市物业管理招投标管理办法



第一章 总 则
第一条 （目的和依据）
为规范物业管理招投标活动，保护物业管理招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》及《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》等相关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 （适用范围）
本市行政区域内的物业管理招投标活动及其监督管理，适用本办法。
第三条 （行政主管部门）
上海市住房保障和房屋管理局(以下简称“市房管局”)负责全市物业管理招投标活动的监督管理，建立本市统一的物业管理招投标平台(以下简称“招投标平台”),为物业管理招投标当事人提供指导和服务。
上海市物业管理事务中心(以下简称“市物业中心”)接受市房管局委托，负责物业管理招投标平台的事务性工作。
区（县）房屋行政管理部门依据本办法规定职责，负责本行政区域内物业管理招投标活动的监督管理。
第二章 一般规定
第四条 （选聘物业服务企业的要求）
建设单位选聘物业服务企业和业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应当通过招投标平台采用公开招标方式统一实施。
招标人应当预先确定投标人的申请条件，并将投标物业服务企业的社会公众满意度情况、投诉处置情况、项目经理履职情况及服务合同履行情况等信用信息作为评标的主要依据。
物业服务企业参与投标的，应当遵守相关法律、法规和招投标规则，并对招标文件作出实质性响应。
第五条 （业主大会协议选聘的条件）
业主大会决定协议选聘物业服务企业的，拟协议选聘的物业服务企业应当具备以下条件：
（一）符合物业服务企业资质管理的相关规定；
（二）物业服务企业最新信用等级被评定为优秀或良好，或者信用信息中不良信息记录分值累计不超过10分；
（三）物业管理日常投诉处理及时，投诉处理程序和标准符合相关规定；
（四）物业服务企业聘用的项目经理应当具备执业资格，物业管理区域内巡查制度执行情况良好。
业主大会拟协议选聘的物业服务企业不具备前款规定条件的，业主大会应当通过招投标平台选聘物业服务企业。
第六条 （建设单位协议选聘的要求）
建设规模小于5万平方米建筑面积的住宅物业管理项目，建设单位可书面出具情况说明向物业项目所在地的区(县)房屋行政管理部门提出采用协议方式选聘物业服务企业的申请。区(县)房屋行政管理部门应在受理申请后的10日内作出核定。经核定予以协议方式选聘物业服务企业的，拟选聘的物业服务企业应当符合本办法第五条的相关规定。
非住宅物业管理项目以及符合前款规定的住宅物业管理项目，采用协议方式选聘物业服务企业的，建设单位应当通过招投标平台申请备案，并网上签订物业服务合同。
未经区(县)房屋行政管理部门核准，建设单位应当采用公开招标方式选聘物业服务企业。
第七条 （建设单位变更物业服务企业的规定）
前期物业管理期间，业主大会尚未组建、物业管理区域内发生下述情形之一、确需变更物业服务企业的，建设单位应在原物业服务合同约定的服务内容和标准不降低、原收费标准不变且物业服务企业资质与物业管理项目建设规模相适应的条件下，制定选聘方案并向全体业主公告后，通过招投标平台另聘物业服务企业。
（一）物业服务企业违约，致使合同目的不能实现的；
（二）物业服务企业提出解除合同；
（三）物业服务企业因解散、破产等原因无法继续履行物业服务合同的。
第八条 （业主大会选聘物业服务企业的决定）
业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应当对下列事项作出决定：
（一）授权业主委员会履行招标人职责，具体组织招标活动；
（二）拟选聘物业服务企业的资质、信用情况和管理实绩要求；
（三）物业服务内容、要求及收费标准；
（四）物业服务合同期限；
（五）招投标活动实施方案；
（六）招投标过程发生费用的列支方式。
第九条 （招投标信息公开）
市房管局通过门户网站发布招投标的物业管理项目以下信息：
（一）物业管理项目名称、地址、招标人、招标时间、招标形式和投标情况；
（二）物业管理项目中标结果；
（三）物业服务合同签订情况；
（四）其他需要发布的物业管理招投标信息。
第三章 招 标
第十条 （招标备案的申请）
建设单位应当通过招投标平台向物业项目所在地的区（县）房屋行政管理部门提交以下材料，办理招标备案：
（一）《物业管理项目招标备案表》和《物业管理项目公开招标委托书暨承诺书》；
（二）物业项目详细规划批复、项目建议书批复、建设工程规划许可证（附建设工程项目表）、规划部门核准的项目总平面图和房屋土地权属调查报告书；
（三）招标公告及招标文件；
（四）《物业管理区域核定单》；
（五）《物业管理用房配置单》及《小区全体业主共有物业承诺书》；
（六）物业管理项目的其他必要资料。
业主大会办理招标备案的，除提交前款所述第（一）、（三）项规定的材料外，还应提供本办法第八条规定的业主大会决定。
招标人委托招标代理机构办理招标事宜的，还应提供招标委托代理合同。
第十一条 （招标代理机构的信息上报）
从事物业管理招标代理业务的企业法人和社会中介组织，应经工商管理部门核准经营，具备编制招标文件的业务能力和良好的经营诚信记录，其从业人员应具备相应的物业管理经验。
物业管理招标代理机构应严格遵守招投标法律、法规和政策规定。
物业管理招标代理机构应当向市房管局提交相关证明材料办理备案手续。
物业管理招标代理机构的从业人员应当参加市房管局组织的物业管理业务培训。
本市建立物业管理招标代理机构信用管理制度。市房管局定期在门户网站公布招标代理机构的相关信用信息。
物业管理招标代理机构违反规定办理招标业务的，责令改正，给予警告；情节严重的，暂停一定期限内从事招标代理业务。
第十二条 （招标公告、招标文件和评标标准的编制要求）
招标人应当结合物业管理项目的特点和需要，根据市房管局制订的示范文本，编制物业管理项目的招标公告、招标文件和评标标准。
第十三条 （招标备案的办理）
区（县）房屋行政管理部门对符合规定条件的申请，在受理之日起10日内办理备案手续并报市房管局发布招标公告。备案材料不符合规定的，应通知招标人补正。
第十四条 （招标公告的发布）
市房管局对符合规定的招标备案项目，在10日内通过门户网站和招投标平台在本市范围内向物业服务企业统一发布招标公告等相关信息；不符合规定的，应要求区（县）房屋行政管理部门通知招标人补正。
招标公告的公示时间自发布之日起不得少于7日。
第四章 投 标
第十五条 （招标文件的获取）
符合本办法规定和招标公告设定申请条件的物业服务企业，可在招标公告发布至投标申请截止期间，登陆招投标平台申请投标，并获取招标文件、《物业管理项目投标报名预约单》和《物业管理招投标现场踏勘提问单》。
第十六条 （投标保证金的交纳）
投标申请人应当按照招标文件设定的条件和约定期限，向招标人提交《物业管理项目投标报名预约单》。招标人对投标人进行资格预审的，投标申请人还应按照招标公告中资格预审的要求提交资格预审资料。
招标人在招标公告中要求投标申请人提交投标保证金的，投标申请人应按招标公告的约定将投标保证金汇入招标人的指定账户。已提交投标保证金的物业服务企业为有效投标人。
投标保证金的金额不得超过招标项目物业服务费用估算金额的百分之二，投标保证金有效期应当与投标有效期一致，并在招标文件中明示。
第十七条 （入围投标人的确定）
招标人应当预先设定入围投标人的人数。
经资格预审后，有效投标人超过预先设定的入围投标人数的，招标人应当按照有效投标人的信用等级和最新社会公众满意度择优确定入围投标人参与投标。
未经资格预审，有效投标人超过预先设定的入围投标人数的，招标人应当对有效投标人进行资格预审；通过资格预审仍超过预先设定的入围投标人数的，按前款规定确定入围投标人。
招标人向有效投标人出具《入围通知书》和《未入围通知书》后，应将相关资料报送区（县）房屋行政管理部门和市物业中心。
未入围的有效投标人可凭《未入围通知书》领回投标保证金。
第十八条 （组织现场踏勘）
招标人可以根据招标公告确定的时间和内容，在市物业中心的见证下，组织入围投标人踏勘物业项目现场。
入围投标人应将所需咨询的项目情况和内容记载于《物业管理招投标现场踏勘提问单》，并在投标报名时送交市物业中心。
第十九条 （物业管理项目答疑）
市物业中心应将入围投标人的提问进行汇总整理后交招标人答疑。招标人应在投标截止日期15日前将答疑纪要提交市物业中心，由市物业中心反馈入围投标人。
入围投标人对答疑纪要认可的，应在规定时间内回复市物业中心予以确认。入围投标人对答疑纪要提出合理的不认可理由的，招标人应对答疑纪要进行补充、完善或申请市物业中心组织现场答疑。
在约定的时间内，物业项目所在地的区（县）房屋行政管理部门、招标人和入围投标人在市物业中心的见证下参加答疑会，并由招标人根据提问逐一作出答复和说明。市物业中心可以邀请物业项目所在地的街道办事处或乡、镇人民政府参加答疑会。市物业中心应根据招标人对相关问题的答复和现场说明编制答疑纪要，交由与会人员签字确认。
答疑纪要确认日期距投标截止日期应不少于10日。
第二十条 （投标文件的编制）
投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件由商务标书和技术标书组成。
商务标书包括企业管理项目情况、企业年度盈亏情况等管理业绩以及企业公众满意度测评情况、媒体曝光和“962121”投诉情况、小区经理日常巡查制度执行情况，企业日常规范运作情况、企业和项目经理信用信息记录等内容。
技术标书包括物业服务费用的收支预案及投标报价、开办费开支预算方案、项目管理服务理念和目标、物业服务分项目标、标准与承诺、物业服务早期介入和项目交接方案、项目组织架构、管理职责和权限、管理制度和考核办法、物业的综合服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务等内容。
第二十一条 （投标文件的送达）
入围投标人应当根据招标文件的要求，将投标文件密封送达招标人或其委托人。任何单位和个人在开标前均不得开启投标文件。
未按招标文件要求送达的投标文件为无效投标文件，招投人或其委托人应当拒收。
根据招标文件要求送达投标文件的物业服务企业为实际投标人。
第五章 开标、评标和中标
第二十二条 （评标委员会的组成）
评标委员会由招标人代表和评标专家组成，成员为5人以上单数，其中评标专家不得少于成员总数的三分之二。
招标人应当在开标前的3日内向市房管局提出申请，从物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定评标专家。
评标委员会可按情况分为商务标评标小组和技术标评标小组。第二十三条（评标专家管理）
评标专家由市房管局选任。
市房管局定期对评标专家进行有关法律法规、政策和业务培训，对其评标工作进行日常考核。
本市建立物业评标专家信用管理制度。评标专家有违规行为或不称职行为的，市房管局可取消其评标专家资格；被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何物业管理项目的评标活动。
第二十四条 （开标程序）
物业管理项目的开标应当在物业项目所在地的区（县）房屋行政管理部门现场监督和市物业中心现场见证下进行。
市物业中心应当在开标前当众宣布会场纪律和相关注意事项。
招标人应邀请投标人或者其推选的代表检查投标箱和投标文件的密封情况，经确认无误后，由市物业中心的工作人员当众开启投标箱，清点投标文件。
实际投标人少于3人的，招标人应按规定重新招标。
实际投标人大于3人的，招标人当众拆封投标文件并做好开标记录，交由投标人签字确认。
市物业中心的工作人员应将投标文件按类别分为商务标文件和技术标文件，由区（县）房屋行政管理部门对技术标文件进行隐名处理。
第二十五条 （评标会议）
评标过程应当保密。
评审投标文件时，商务标书采用明标方式，技术标书采用暗标方式。评标委员会成员应当按照招标文件设定的评标标准和方法进行独立评审。
评标采用评标委员会综合评标的方式。评标委员会应当先对技术标进行评定，再对商务标进行评定。
评标过程中，评标委员会成员认为投标文件内容含义不明确的，可以通过工作人员要求投标人作必要的澄清或者说明。投标人的澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
招标人应当做好现场答疑记录，并由评标专家签字。
第二十六条 （中标人的确定）
评标委员会完成评标后，应当出具书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并由评标委员会成员签字确认。
评标委员会应当按照招标文件的要求直接确定中标人或者向招标人推荐不超过3名有排序的中标候选人。
评标委员会向招标人推荐中标候选人的，招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第二十七条 （招标结果公示）
中标人确定后，招标人应当通过招投标平台将招标结果进行公示，公示期为3日。
投标人或者利害关系人在公示期间向招标人和市物业中心提出异议的，招标人和市物业中心应当自收到投诉之日起3日内决定是否受理投诉，并自受理投诉之日起30日内，会同相关管理部门和评标专家作出书面处理决定；需要鉴定、专家评审的，所需时间不计算在内。
投诉人捏造事实、伪造材料或者以非法手段取得证明材料进行投诉的，招标人和市物业中心应当予以驳回。
第二十八条 （发出中标通知书）
招标结果公示期满无异议或者异议无效的，招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的实际投标人，并返还其投标书和投标保证金。
第二十九条 （物业服务合同的签订）
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，依照招标投标法的规定，按照招标文件、中标人的投标文件和现场答辩记录在网上签订物业服务合同。
物业服务合同的标的、服务内容、收费标准、服务承诺、履行期限、规章制度等主要条款应当与招标文件、中标人的投标文件和现场答辩的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
第三十条 （中标备案）
招标人在网上签订物业服务合同的同时，应当提交下列材料向市房管局办理中标备案手续：
（一）《中标备案表》；
（二）评标委员会的评标报告；
（三）中标人的投标文件；
（四）中标通知书；
（五）物业服务合同。
市房管局应当在受理之日起10日内办理中标备案手续。
第六章 附则
第三十一条 （招投标完成时限）
建设单位应当在办理商品房预售许可证或房地产初始登记前，完成物业管理招投标活动。建设单位在办理预售许可证或房地产初始登记时，应当同时提交通过网上签订的物业服务合同。
业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应在原物业服务合同终止或解除前2个月，完成物业管理招投标活动。
第三十二条 （物业承接验收）
招投标活动结束后，招标人与中标人应按照国务院《物业管理条例》及相关规定的要求进行物业查验，办理物业承接验收手续，移交相关资料。
第三十三条 （诚信信息）
招标人、投标人、招标代理机构及评标专家在招标投标活动中的相关诚信信息，纳入本市物业管理信用档案库。
本市建立物业管理招标投标信用制度。市房管局应当依法公告对招标人、招标代理机构、投标人、评标委员会成员等当事人违法行为的行政处理决定。
第三十四条 （对行政管理部门不依法履行职责的处理）
区（县）房屋行政管理部门不依法审批、核准项目招标范围、招标方式、招标组织形式；对违反招标投标相关规定的行为不依法查处的，一经查实，市房管局将在全行业予以通报批评，或出具行政检查告知书；情节严重的，向区（县）房屋行政管理部门提出对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分的建议。
第三十五条 （施行日期）
本办法自2012年9月1日起施行，有效期至2017年6月30日。《关于前期物业管理招投标的若干规定》（沪房地资物[2004]399号）同时废止。