中国物权法与房地产项目转让的法律风险预防及其控制
作者：陈召利 主页：http://www.law-god.com
2007年3月16日，十届全国人大五次会议经过认真审议，郑重地通过了《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日施行。作为规范财产关系的民事基本法律，物权法必将对我国社会的各行各业产生不同程度的影响，其中房地产行业受到的法律影响应尤为显著。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。这里的物，主要是指有形财产，包括不动产和动产。不动产是指不可移动的有形财产，如土地及房屋、林木等地上附着物。动产是指不动产以外的物。房地产行业几乎涉及了物权法的所有调整对象，如土地，房屋等。因篇幅所限，本文重点分析我国《物权法》相关规定对房地产项目转让的法律影响，并对房地产项目转让过程中不同阶段的风险控制提出意见和建议，以期对我国物权法施行后如何运作房地产项目转让提供借鉴与参考。
一、房地产项目转让的界定
房地产项目转让是指房地产开发企业在开发过程中，将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。这里的项目，是指已经具备开工条件或已经开工但尚未开始预售的建设工程。所谓具备开工条件是指建设工程已经立项，取得土地使用权证，土地已经完成“三通一平”和勘探、设计工作，设计方案已获得规划部门批准并已经取得施工许可证。所谓已经开工但尚未开始房屋预售，是指建设工程已经开始基础施工，但尚不具备法律规定的预售条件，未领取《商品房预售许可证》。由于房地产开发往往投资额巨大（数千万甚至上亿元）、开发周期较长（少则两三年，多则十多年），房地产市场变化不定，为及时规避、转移经营风险，投资者会通过转让房地产项目来实现项目收益。
实践中，房地产项目转让主要存在两种方式：
（一）房地产开发项目转让
房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该项目确立权利义务关系的民事行为。我国《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条对房地产开发项目转让作出了明确规范，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条对房地产开发项目的转让手续作了进一步的详细规定，“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案”。由此我们也可以看出，房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让。
（二）房地产项目公司转让
目前，无论国家还是地方，对房地产项目公司均无系统或专项规定，但实际上注册登记的房地产项目公司在我国早已大量存在。随着房地产市场的发展，投资者发现设立房地产项目公司可以合理地规避市场及法律上的诸多风险，因此投资者每开发一个房地产项目即成立一个公司，各个房地产项目彼此互不影响。据此，本文所称的“房地产项目公司”是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。房地产项目公司转让就是指投资者注册成立房地产开发有限公司，然后将其持有的公司股权转让给第三人。这种转让是以公司股权转让方式实现房地产项目转让以达到房地产项目投资主体更替的目的。
从我国法律相关规定可以看出，房地产开发项目转让具有审批手续过繁，耗时过久，交易成本过高等缺点。因此，在实践操作中，投资者往往避开直接的房地产项目转让形式，而以转让房地产项目公司股权的方式实现房地产项目转让，即投资者将其持有的目标房地产项目公司的股权转让给第三人，从而由受让方间接取得房地产项目。在公司股权转让的形式下，转让标的是房地产项目公司的股权而不是房地产项目，房地产项目权益作为房地产项目公司的资产随公司投资主体变化而自然转移，因此不需办理房地产项目权属变更登记等手续，从而可以高效、简便、低成本地实现房地产项目的转让。目前，我国法律对以股权转让方式转让房地产项目并没有禁止性规定，这种转让方式在实践操作中被广泛采用，但实践中纠纷不断，如何防范和控制房地产项目转让过程中的法律风险不可小觑。在房地产项目转让中，法律风险主要集中于目标房地产项目公司股权受让方，本文将结合我国《物权法》的最新规定，从维护股权受让方的利益出发，对以股权转让的方式实现房地产项目转让的法律风险及其控制提出建议。
二、我国《物权法》对房地产项目的法律影响
房地产项目公司股权不同于转让一般公司的股权转让，其主要目的是取得房地产项目的实际控制权并获取收益。因此，在房地产项目公司股权转让过程中，除了防范一般股权转让的法律风险之外，更重要的是防范转让的房地产项目本身存在的各种法律风险，如果房地产项目无法正常开发，那么股权转让也就失去了意义。新颁布并即将施行的《物权法》诸多规定对我国房地产项目有较大的法律影响，应当予以特别重视。
（一）《物权法》的物权变动制度与房地产项目的合法性
房地产项目本身是否合法是房地产项目转让的前提条件。审查房地产项目的合法性的关键在于：目标房地产项目否权属清晰、有没有瑕疵或其他隐患。即目标房地产项目合法取得了国有土地使用权，这是房地产项目转让的基础。
首先，根据我国《物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，房地产项目公司不仅要签订了《国有土地出让合同》，还必须依法办理了土地使用权的登记手续，非经依法登记，则房地产项目公司尚未取得土地使用权。
其次，根据我国《物权法》第十四条、第十七条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”审查房地产项目公司是否取得土地使用权，不仅要查验《国有土地使用证》是否合法有效，还应当核实其上国有土地使用证记载的事项与不动产登记簿是否一致，如不一致，应当以不动产登记簿为准。
此外，房地产项目开发还必须符合我国《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，如：房地产开发是否按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，是否超过出让合同约定的动工开发日期尚未开发，是否会被行政处罚或者无偿收回土地使用权；房地产项目是否符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定，即处于开发不同阶段的地上建筑物（包括在建、停建、缓建、已建成但尚未销售的、已销售的房地产项目）已经办理了合法的批准手续，即已获得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、预售许可证等。
（二）《物权法》的拆迁补偿制度对房地产项目的影响
房地产开发往往离不开房屋拆迁。根据我国《房地产开发经营管理条例》第二十二条之规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。”因此，房地产项目转让后，房地产项目公司仍可能面临拆迁补偿的问题。目前在房地产市场，“拆迁难”成为普遍问题。随着《物权法》的正式实施，房地产项目公司股权受让人对房地产项目转让应该更为谨慎，对其法律风险应有更为充分的评估。
我国《物权法》第四十二条、第一百四十八条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”由此可见，我国物权法更加严格地限制了征收条件，细化了补偿标准，这必将使我国现行的征收拆迁补偿制度发生颠覆性的变化，无疑会增加房地产开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度。
（三）《物权法》的相邻关系制度对房地产项目的影响
随着城市化的发展，在现代都市，建筑物的通风、采光和日照问题日益成为社会关注的问题之一。由于城市土地价值的提升，导致建筑物之间的距离比过去缩小，高层建筑进一步普及，这些变化使得建筑物相邻关系的纠纷日益增多，尤其是在通风、采光和日照等方面的矛盾越来越多。因此，我国《物权法》在《民法通则》的基础上专设一章规定了相邻关系制度，并对通风、采光和日照的问题作了明文规定，其第八十九条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”
根据上述法律规定，新建的建筑物不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照，即使取得了建设工程规划许可证，证明建筑行为是合法的，但只要导致邻近建筑物的通风、采光和日照没有达到规定的最低标准，也应当认为给邻近住户造成了生活上的妨碍，应当承担相应的责任。这要求投资者在审查房地产项目时，应当注意房地产项目是否符合国家有关工程建设标准，与邻近的建筑保持一定的距离和适当的高度，以免妨碍相邻建筑的通风、采光和日照，为日后发生不必要的纠纷与经济损失埋下隐患。因此，如果一个房地产项目在建设过程中已经与周边的单位和居民产生的矛盾十分紧张时，房地产项目公司股权受让人就需要慎重考虑，因为这些矛盾的存在可能会造成工期大大延期，也会对房地产项目产生较大的负面影响。
（四）《物权法》的建设用地使用权制度对房地产项目的影响
随着经济与社会的发展，对土地的需求量越来越大，土地分层次利用的问题也日益突出。但是，在《物权法》出台之前，我国还没有专门对土地分层次利用进行规范的法律、法规，同一宗土地上只能存在一个土地使用权，这使得现实中一些专门利用地下或者地上空间的权利性质变得不明确，相关设施的权利人的权利也得不到确认与保护。
我国《物权法》第一百三十六条专门就土地分层次利用加以规范，“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”。这就要求，设立建设用地使用权必须界定每一建设用地使用权具体占用的空间，即标明建设用地占用的面积和四至，建筑物、构筑物以及附属设施的高度和深度，使建设用地使用权人行使权利的范围得以确定。比如，同一块土地地下10米至地上70米的建设用地使用权出让给甲公司建写宇楼；地下20米至40米的建设用地使用权出让给乙公司建一地下商场。在分层出让建设用地使用权时，不同层次的权利人是按照同样的规定取得土地使用权的，在法律上他们的权利和义务是相同的，只不过其使用权所占用的空间范围有所区别。
因此，房地产项目公司股权受让人在进行房地产项目转让时必须特别注意房地产项目的建设用地使用权出让合同中建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间是否符合其房地产开发的需要，建设用地使用权受让后是不能随意改变的，以免无法满足投资需求而产生不必要的损失。
（五）《物权法》的担保物权制度对房地产项目的影响
我国《物权法》在《担保法》的基础上，根据实践中出现的一些情况、新问题，充分吸收国外担保物权立法的先进经验，对担保物权制度作了补充、修改和完善，扩大了可担保财产的范围，实现了从“依法可以抵押的其他财产”到“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产均可设定抵押”的转变并增加了浮动抵押、股权质押，基金份额质押、应收帐款质押、最高额质押等规定。
上述法律规定一方面大大拓宽了企业的融资渠道，另一方面也为企业并购中正确判断目标企业的资产增添了较大障碍。在房地产项目公司股权转让中，为了清楚地判断股权的价值，股权受让方必须对房地产项目公司的资产有十分充分的了解。除了了解目标房地产公司的有形资产和负债，还必须判断目标公司是否存在或有债务，即是否存在对外担保。因担保物权如欲发生法律效力或者对抗第三人的效力，必须办理登记，这就要求股权受让人应当及时到相关登记主管部门查询核实，如目标房地产公司所在地的房地产管理部门、国有土地管理部门、工商行政管理部门、交通运输工具管理部门、证券登记结算机构、信贷征信机构等等。只有在上述部门仔细核实相关真实情况，才可能最大程度地降低投资风险。
三、房地产项目转让过程中不同阶段的风险控制
房地产项目转让涉及金额巨大、法律规范众多、程序繁杂，其顺利运作绝对离不开法律专业人士的指导与参与。法律专业人士接受股权受让方的委托后，应当从以下几个阶段对房地产项目转让的法律风险予以预防和控制。
（一）前期尽职调查阶段
前期尽职调查阶段是房地产项目转让过程中最基础、最重要、最核心、最关键的阶段，该阶段对确定房地产项目转让的可行性、股权的对价、风险防范等重要因素起着决定性的作用。此阶段尽职调查工作能否有效开展将直接决定房地产项目转让的成败。总的来说，尽职调查的基本原则就是调查一切可能影响股权受让方利益的因素。具体来说，应当主要从以下几个方面考察：
1．目标公司的合法性与经营情况
这部分尽职调查工作与一般公司股权转让的调查工作差别不大，就是对目标房地产公司的整体情况进行审慎的调查与评估，包括：
（1）公司的基本资料，如公司是否正常经营（营业执照是否正常年检，有无停业），公司股东是否主体适格（实际出资人与登记股东是否一致，出资是否按时足额缴纳），转让标的是否适格（股权有无抵押登记或被查封），对外转让是否合法（是否符合法律及公司章程的程序和实体规定）。这类信息可以到公司住所地公司登记机关查询工商登记详档，并到目标公司核实与工商登记是否一致。
（2）公司的资质等级及年检情况。根据我国法律规定，房地产开发企业应当依法申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业的资质实行年检制度。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。因此，目标公司的资质等级是房地产项目开发能否顺利进行的前提，应当到建设行政主管部门核实目标公司的资质等级及年检情况，并确定目标公司具备承担目标房地产项目开发的资质。这有别于一般公司的股权转让要求，应特别注意。
（3）公司的经营情况。如年检报告，财务、税收情况等。法律专业人士主要审查公司对外签署的合同及其履行情况。特别是公司的对外担保情况应重点审查。如前所述，新颁布并即将实施的物权法大大拓宽了公司担保财产的范围，这无疑增加了核实公司对外担保真实情况的难度。法律专业人士应当根据我国物权法以及担保法的相关规定，逐一到相关登记机关核实，以期最大程度地反映公司的现实状况。
2．目标房地产项目的合法性与开发情况
目标房地产项目是否合法以及能否顺利开发以获取投资回报才是房地产项目公司股权转让的最终目的。因此，这部分尽职调查工作至关重要。结合前述物权法对房地产项目的法律影响的分析，应当重点从以下几个方面考虑：
（1）审查房地产项目的合法性
即审查与房地产项目有关的各类合同和审批文件，并充分考虑可能存在的风险。房地产项目资产权属是否明确、清晰、无瑕疵（如有无抵押登记、是否被查封等），土地使用权是否依法取得、取得方式、土地用途、使用年限及建筑物的占用空间、项目的设计用途等是否符合受让方的投资需求（若不符合需求可否依法变更），相关审批手续是否已经依法办好，如有无建设用地规划许可、建设工程规划许可证、施工许可证等。
（2）项目开发情况
是否存在尚未拆迁完毕、需受让方承担拆迁补偿责任的风险；项目规划是否合理、有无超规划的情况；项目的相邻关系是否存在纠纷或者潜在危机（如因采光、日照、通风、建设工地噪音等原因引发纠纷或者诉讼，导致工期拖延和经济赔偿双重损失）等。
（二）合同签订阶段
通过前述的尽职调查工作，股权受让方应当已经对目标房地产项目转让存在的各类法律风险有了比较清楚的认识。既然是法律风险，就意味着并不必然会发生。只要采取恰当的措施，大部分法律风险是可以事前预防或得到有效控制的。当然，这离不开严谨、规范的合同文本（这里的合同仅指“股权转让合同”而非“房地产项目转让合同”），将房地产项目转让各方的权利义务、违约责任等予以明确固定。如果将房地产项目转让比作“炒菜”的话，那么，尽职调查工作只是提供了“做菜”（起草合同）的丰富“原料”，能够得到“美味可口的佳肴”（有效防范法律风险的合同）则依赖于成熟精湛的合同条款设计的法律技术。
哈尔滨市政府绩效管理条例
黑龙江省哈尔滨市人大常委会
哈尔滨市政府绩效管理条例
哈尔滨市第十三届人民代表大会常务委员会公告第32号
《哈尔滨市政府绩效管理条例》业经哈尔滨市第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议于2009年3月26日通过，黑龙江省第十一届人民代表大会常务委员会第十次会议于2009年6月12日批准，现予公布，自2009年10月1日起施行。
哈尔滨市人民代表大会常务委员会
2009年7月7日
哈尔滨市政府绩效管理条例
(2009年3月26日哈尔滨市第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过 2009年6月12日黑龙江省第十一届人民代表大会常务委员会第十次会议批准)
第一章 总则
第一条 为了改进政府管理，提高行政效能，提升公共服务水平，促进科学发展，结合本市实际，制定本条例。
第二条 市人民政府所属工作部门以及区、县（市）人民政府及其所属工作部门（以下简称政府及部门）的绩效管理适用本条例。
第三条 本条例所称政府绩效管理是指根据政府及部门发展目标和履行的职能设定绩效目标，并对目标实施结果进行系统评估以达到政府及部门绩效不断提升的管理过程。
第四条 政府绩效管理应当坚持科学发展观，遵循科学规范、公开公平、注重实绩、社会参与的原则，促进公共服务水平和质量持续提高。
第五条 市人民政府负责本条例的组织实施。
区、县（市）人民政府负责本地区的绩效管理工作。
本级人民政府负责绩效管理工作的机构（以下简称绩效管理机构），具体承担下列工作：
（一）组织制定、审核绩效计划；
（二）指导、监督绩效管理工作的实施；
（三）受理、复核不服绩效评估结果的申诉；
（四）本级人民政府交办的绩效管理的其他工作。
第六条 绩效管理机构工作人员应当具备与其从事的绩效管理工作相适应的专业知识和业务能力。
市和区、县（市）人民政府应当有计划地做好绩效管理机构工作人员的教育、培训和考核工作。
第二章 绩效计划
第七条 政府及部门应当根据本地区经济社会发展规划，制定中长期绩效管理计划。中长期绩效管理计划期限一般为三至五年。
区、县（市）人民政府制定的本地区经济社会发展五年计划含有政府绩效管理内容的，可以不再另行制定中长期绩效管理计划。
第八条 中长期绩效管理计划应当包括以下内容：
（一）主要职能和所承担的工作任务概述；
（二）完成主要职能和工作的总目标和具体指标；
（三）影响目标和工作任务的关键因素分析；
（四）完成目标任务的方法、措施和进度。
第九条 政府及部门应当根据中长期绩效管理计划及本地区经济社会发展年度计划，制定年度绩效计划。
第十条 年度绩效计划应当包含以下内容：
（一）设定年度绩效目标的主要依据；
（二）本年度绩效目标及其评估标准；
（三）实现本年度绩效目标的方法和措施。
第十一条 制定中长期绩效管理计划和年度绩效计划应当广泛听取社会公众意见、建议，并报绩效管理机构审核，按照管理权限，经批准后组织实施。
经批准的绩效计划应当向社会公布。
第十二条 绩效管理机构认为年度绩效计划有不符合本地区经济社会发展计划、未能全面履行职能等情形的，应当向制定绩效计划的政府及部门反馈意见并沟通，取得一致意见后,由制定绩效计划的政府及部门修改计划。
社会公众对绩效计划有意见、建议的，可以向绩效管理机构提出，由绩效管理机构按照前款规定向政府及部门反馈并进行沟通。
第十三条 因政府重大政策调整或者不可抗力因素的影响，年度绩效计划需要修改的，应当经绩效管理机构审核。
第十四条 政府及部门应当按照年度绩效计划实施绩效管理，定期自查和监测，及时发现和解决问题，持续改进管理，提高工作效率和质量。
绩效管理机构应当有计划地组织有关专家，为政府及部门实施绩效计划提供指导和咨询服务。
第三章 绩效评估
第十五条 对政府及部门履行职能，实现绩效目标的实绩和效果，应当按照科学、规范、系统的指标体系和评估程序定期进行评估。
第十六条 政府绩效评估指标体系应当满足全面评价政府及部门绩效状况的需要，客观反映评估对象履行职能，实现绩效目标的实绩和效果。
第十七条 绩效评估内容应当依据本市的发展战略和工作重点、政府职能、公众需求及不同部门、地区的工作特点和实际状况确定。
第十八条 区、县（市）人民政府的绩效评估内容应当包含经济建设、政治建设、文化建设、社会建设、自身建设五个方面。
政府所属工作部门的绩效评估内容应当包含行政成本、工作实绩、社会效果三个方面。
第十九条 政府及部门应当遵循定量与定性相结合、可测性与可比性相结合、过程与结果相结合的原则，将绩效评估内容分解细化为具体的评估指标，并根据评估指标的类别、性质和功能，确定评估权重、评估方法和评估标准。
第二十条 对本地区经济社会有重大影响、涉及公众利益、关系民生或者需要较大公共财政投入等下列事项，应当实行专项绩效管理：
（一）规范性文件的制定与实施；
（二）开发、建设项目的立项、审批与实施；
（三）政府惠民行动计划的制定与实施；
（四）其他应当实行专项绩效管理的事项。
第二十一条 绩效管理机构应当对政府及部门实施绩效目标的情况进行监督检查，并提供咨询和指导。
第二十二条 绩效评估应当按照年度进行，并按照下列程序实施：
（一）制定评估工作方案。
（二）评估动员和前期准备。
（三）自我测评。政府及部门依据既定的评估指标和评估标准，对绩效目标及职责的完成情况进行自我测评，撰写绩效自评报告，提交绩效管理机构。
（四）指标考核。绩效管理机构组织有关部门、机构采集和整理评估信息，汇总和查访核实基础资料、数据，对被评估单位绩效指标完成情况进行考核、评价。
（五）满意度测评。由绩效管理机构组织有关机构，根据绩效评估内容设计服务对象测评表和社会公众问卷调查表，对被评估单位的绩效进行满意度测评；也可以委托具有一定资质的社会组织和机构进行。
（六）综合评估。由绩效管理机构对自我测评、指标考核、满意度测评结果进行复核和分析，形成评估结果，撰写评估报告。
（七）建立评估档案。
第二十三条 对政府及部门的满意度测评，应当从内部服务对象和外部服务对象两方面进行。
内部服务对象应当包括被评估单位所属系统的上级领导、同级部门、下级部门。
外部服务对象应当包括人大代表、政协委员以及其他社会公众。
第二十四条 年度绩效自评报告的内容应当包括绩效目标以及职责的完成情况、存在的问题及其原因、改进措施。
第二十五条 年度绩效评估报告由绩效管理机构组织相关人员撰写。
绩效评估报告的内容包括：
（一）绩效评估指标数据的获取情况；
（二）绩效目标的实现情况；
（三）实际业绩与绩效目标的比较；
（四）未完成绩效目标的情况及其原因；
（五）改进的意见和建议；
（六）绩效评估结果。
第二十六条 绩效评估报告应当提交绩效管理机构的本级人民政府审定。
第二十七条 年度绩效评估结束后，绩效管理机构应当拟定绩效考核意见，并出具绩效评估意见告知书。
绩效评估意见告知书应当载明绩效评估结果、绩效管理存在的问题及改进意见。
第二十八条 政府及部门对绩效评估结果有异议的，可以自收到绩效评估意见告知书之日起7个工作日内，向绩效管理机构申请复核。
绩效管理机构收到复核申请后，应当在5个工作日内组织专家和有关部门进行复核，并在15个工作日内作出复核决定。
第二十九条 绩效管理机构、政府及部门可以委托高等院校、科研机构、社会中介组织等第三方对政府及部门开展绩效评估。
高等院校、科研机构或者社会中介组织等也可以在未受委托的情况下，独立开展对政府及部门的绩效评估。
第三十条 开展绩效评估，应当全面、客观、准确地使用绩效信息，不得有选择地使用。
第四章 绩效信息
第三十一条 政府及部门应当准确、及时地收集绩效信息，建立绩效信息数据库。
绩效信息的范围、形式、标准等，由市绩效管理机构统一制定。
第三十二条 本市的其他国家机关、事业单位等应当支持、配合绩效管理机构工作，并为其收集绩效信息提供便利。
第三十三条 政府及部门应当推进电子政务建设，提高绩效信息管理自动化、规范化水平。
第三十四条 绩效信息应当依法公开。
政府及部门应当建立绩效信息管理公共互动平台，为公众参与政府绩效管理提供便利。
第三十五条 政府及部门应当按照要求向绩效管理机构提供绩效信息，并对所提供绩效信息的真实性、合法性、有效性和完整性负责，不得拖延、拒绝、弄虚作假。
第三十六条 高等院校、科研机构或者社会中介组织等接受绩效管理机构或者政府及部门委托开展绩效评估的，应当对不属于依法应当公开的绩效信息予以保密，未经委托人同意，不得公开或者用于评估以外的其他事项。
评估机构未经委托人同意，不得公开评估报告、评估结果或者与评估结果有关的信息。
第三十七条 高等院校、科研机构或者社会中介组织，未经委托独立开展绩效评估的，应当使用依法公开的绩效信息。
第五章 绩效结果
第三十八条 绩效管理机构应当对无异议的绩效评估结果或者经复核确认的评估结果，按照政务公开有关规定向社会公布。
第三十九条 政府及部门应当根据绩效评估结果，采取措施，改进管理和服务，并向绩效管理机构反馈落实情况。
第四十条 绩效管理机构可以根据年度绩效评估情况，组织相关部门对涉及机构职能设置、权限分配、协调机制、经费投入、人员编制等事项，向本级人民政府提出改进建议。
第四十一条 政府及部门的绩效评估结果，应当作为政府及部门负责人职务任免、升降和工作人员奖励、问责的重要依据。
第四十二条 对政府及部门负责人和有关责任人员问责，可以采取下列方式进行：
（一）责令限期整改；
（二）责令作出书面检查；
（三）通报批评；
（四）调整工作岗位；
（五）责令辞职；
（六）建议降职或者免职；
（七）法律、法规规定的其他问责方式。
本条前款规定的问责方式，可以单独或者合并适用。
第四十三条 市和区、县（市）人民政府应当在每年上半年向本级人民代表大会常务委员会报告上一年度开展绩效管理工作的情况。
第六章 法律责任
第四十四条 违反本条例规定有下列情形之一的，对政府及部门主要负责人和其他直接责任人，按照管理权限，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）无正当理由未能按期完成上级机关确定由其承担的工作任务的；
（二）不正确执行上级机关依法作出的决策和部署,影响政府整体工作部署的；
（三）本部门工作效率低下，服务质量差，群众反映强烈的；
（四）未依法公开绩效信息，或者隐瞒事实真相、提供虚假绩效信息的；
（五）造成公共利益、行政管理相对人合法权益、国家财产严重损失的；
（六）违反财经纪律，情节严重的；
（七）发生重大决策失误的；
（八）因疏于管理、处置不当致使公共利益、行政管理相对人合法权益遭受严重损害的；
（九）阻挠、变相阻挠绩效管理机构依法行使管理权，或者拒绝按照规定提供有关资料、数据等绩效信息的；
（十）打击报复绩效管理机构工作人员的。
第四十五条 绩效管理工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、收受贿赂、泄露秘密或者有其他渎职、失职行为的，按照管理权限，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附则
第四十六条 市人民政府应当依据本条例，制定具体实施办法。
第四十七条 本市乡、镇人民政府及其他机关、单位的绩效管理工作，可参照本条例执行。
第四十八条 本条例自2009年10月1日起施行。