谨防买卖停车位的房地产消费陷阱

邓光达


商家未取得住宅小区停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》，而售卖住宅小区停车位，或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的现象，在房地产消费市场中司空见惯，众多的房地产消费者、商家、专家、官员以各自的认识、利益和立场，做出不同的判断和结论。
对此，常见有以下二种截然相反的房地产消费观：
一种消费观认为：买入住宅小区停车位，早买早受益，还有保值和投资的价值。一是商家愿卖，消费者愿买，谁投资谁拥有，谁购买谁受益，买入的小区停车位还具有保值和投资的价值。二是商家售卖小区停车位的产权或使用权具有天然的合法性与合理性，有关行政管理部门对此状况没有查处的先例，并将期待通过地方立法、地方规章或规范性文件，将住宅小区停车位的买卖合法化就是一个很好的佐证。
另一种消费观认为：除计算建筑容积率独立建设的多层经营性停车位外，住宅小区停车位依法不能买卖，买入住宅小区停车位要承担法律风险，得不偿失。一是住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》，不能买卖。商家没有小区停车位的房地产权凭证，其出租小区停车位的使用权违反法律规定。二是住宅小区停车位的物权是一项民事财产权，依据《中华人民共和国立法法》的规定，民事基本制度由法律规定。因此，地区立法、地方规章或规范性文件不得违反《民法通则》和《中华人民共和城市房地产管理法的规定》等法律规定，无权对住宅小停车位的产权或物权做出违反上位法的规定。三是现行房地产的法律制度规定土地使用权与上盖建筑物所有权在转移时，不能分离，土地使用权发生转移时，土地使用权与上盖建筑物所有权的权利主体，即房地产权主体必须一致。由于住宅小区停车位的建筑面积不计算建筑容积率，因此，住宅小区停车位不能按份摊分得到所在地块的共用土地使用权，不享有独立的房地产权，其是一项从物，其法律权利归属于该地块计算建筑容积率的房屋单元，即住宅小区停车位的法律权利归属于住宅小区全体业主共有。商家售买住宅小区停车位的行为，违反现行法律的强制性规定。四是消费者购买住宅小区的停车位，不能合法拥有停车位的产权或使用权，其支付买卖停车位的金钱，被贪婪般的黑洞所吞噬，而且其与商家共同侵害了住宅小区全体业主的合法权益，要承担赔偿住宅小区停车位共有人经济损失的法律风险。
那么，在现行法律制度下，买卖住宅小区架空层停车位、地下停车位是否合法和合理，消费者的合法权益是否得到有效的维护，人们不妨根据住宅小区停车位的物权特点和相关的法律制度予以判断。
一、对未取得《房地产预售许可证》或《房地产证》售卖住宅小区停车位的行为，法律规定房地产管理部门应予查处。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项、第三十七条第一款第（六）项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条（四）项和第三十九条、《广东省房地产开发经营条例》第十八条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，商家预售或现售住宅小区的停车位，应取得停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房地产买卖活动，否则，不得买卖。
法律禁止没有取得住宅小区停车位《房地产证》，而现售住宅小区停车位的行为。对未取得住宅小区停车位《房地产预售许可证》的违法买卖行为，由县级以上房地产管理机关责令其停止预售活动，没收非法所得，并可并处罚款。
二、商家故意隐瞒售卖住宅小区停车位没有取得《房地产预售许可证》或《房地产证》的真实情况、诱导消费者作出错误判断的，构成民事欺诈。
在买卖住宅小区停车位时，商家通常隐瞒没有合法预售手续和房地产权利凭证的真相，或自称其合法出售停车位产权或使用权，诱导消费者购买，诱使消费者作出购买住宅小区停车位产权或使用权的错误判断，签订买卖住宅小区停车位合同或把住宅小区停车位与房屋单元捆绑买卖的合同条款，支付价款，从而获取非法的商业利益。
三、住宅小区停车位是不计算建筑容积率的建筑物，其仅是一项从物，只具有从物的相关法律权利。
依据现行建设规划设计制度和房地产权登记制度规定，住宅小区架空层停车位、地下停车位的建筑面积均不计算建筑容积率（建筑容积率=建筑面积/土地使用权面积），不能摊分所在地块的土地使用权，没有独立的房地产权，因为房地产权是土地使用权与土地上建筑物所有权合二为一的法律权利，所以住宅小区架空层停车位、地下停车位占有、使用、收益的财产权利及其他的相关法律权利从属并依附于计算建筑容积率而取得房地产权的房屋建筑物，房屋建筑物的房地产转移，则停车位的法律权利同转移。
由此可见，在房地产二级市场上，住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》。
四、买卖住宅小区停车位，违反了法律有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离的强制性规定。买卖该类停车位的合同或条款无效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。《广东省城镇房地产转让条例》第四条第二款规定：房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用土地的使用权同时转让、不得分割。《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
由此可见，在房地产二级市场上，商家售卖住宅小区架空层停车位、地下停车位的行为及或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的合同条款均违反上述法律强制性规定。
对此，消费者可根据法律规定，提请人民法院或仲裁机构依《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，确认买卖住宅小区停车位合同或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑售卖的合同条款无效。在买卖住宅小区停车位合同或条款被确认为无效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》和司法解释，商家应承担不超过消费者已付购房款一倍的赔偿责任。
五、售卖和买入住宅小区停车位，要承担侵权损害赔偿的法律风险。
由于商家和买入停车位的消费者并不能合法拥有住宅小区停车位的物权，因此，其共同侵害拥有住宅小区停车位财产权共有人的合法权益的结论显而易见，买入住宅小区停车位的消费者除需向商家支付一笔为数不菲的金钱外，还需与商家一起承担由此来引发的民事侵权法律责任。
六、住宅小区停车位作为一项财产，其财产权利规范由法律规定，其他下位法不得违反法律的规定。
有关财产设定、取得、转移等法律制度，是民事基本制度，依据《中华人民共和国立法法》第八条第七项的规定，民事基本制度由法律规定，以图规避现行的房地产管理法律规定，通过地方立法和规章、或规范性文件重新设定住宅小区停车位财产权利归属及界定的行为，违反《立法法》的规定。
地方性法规和规章、规范性文件对住宅小区停车位法律权利保护，不应违反《民法通则》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、行政法规的规定。
谨防买卖停车位的房地产消费陷阱，保护房地产消费者的合法权益是全社会的共同责任，只有商家诚信经营，消费者依法维权，行政机关依法行政、司法公正，侵害房地产消费者合法权益的现象才能得有效遏制。


湖南省株洲市人民政府办公室


株洲市人民政府办公室关于印发《株洲市土地登记办法》的通知

株政办发〔2009〕5号


各县市区人民政府，市政府各局委办、各直属机构：

　　《株洲市土地登记办法》已经市人民政府常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。



　　二○○九年元月二十三日



　　株洲市土地登记办法

　　第一章总则

　　第一条为规范我市土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，推动不动产统一登记制度，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国土资源部《土地登记办法》，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条在本市行政区域内申请国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权以及与土地权属相关权利登记的自然人、法人及其它经济组织均应遵守本办法。

　　第三条本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

　　前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。

　　第四条土地登记实行属地登记原则。

　　申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府批准，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。

　　跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。

　　部属、省属企业使用的土地，由上级国土资源行政主管部门授权后由土地所在地县级以上国土资源行政主管部门办理土地登记。

　　第五条市国土资源行政主管部门统一负责株洲市城市四区各类土地登记工作。各县（市）国土资源行政主管部门负责所辖区域内的各类土地登记工作。建设、规划、房产、交通、水利、农业、林业等行政主管部门应根据各自的职责，协助做好各类土地登记工作。

　　第六条国家实行土地登记人员持证上岗制度。从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书。

　　第二章一般规定

　　第七条土地以宗地为单位进行登记。

　　宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

　　第八条土地登记的基本程序：

　　（一）土地登记申请；

　　（二）土地权属审核；

　　（三）注册登记;

　　（四）核发证书。

　　第九条土地登记应当依照申请进行，但法律、法规和本办法另有规定的除外。

　　第十条土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的，可以单方申请：

　　（一）土地总登记；

　　（二）国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记；

　　（三）因继承或者遗赠取得土地权利的登记；

　　（四）因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记；

　　（五）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记；

　　（六）更正登记或者异议登记；

　　（七）因土地权利人姓名或者名称、住所或办公地址及土地用途等内容发生变更而进行的登记；

　　（八）土地权利证书的补发或者换发；

　　（九）其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。

　　第十一条两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。

　　第十二条申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：

　　（一）土地登记申请书；

　　（二）申请人身份证明材料；

　　（三）土地权属来源证明；

　　（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；

　　（五）地上建筑物或构筑物权属证明；

　　（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；

　　（七）本办法规定的其他证明材料。

　　申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。

　　第十三条未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请登记。申请办理未成年人土地登记的，除提交本办法第十条规定的材料外，还应当提交监护人身份证明材料。

　　第十四条委托代理人申请土地登记的，除提交本办法第十条规定的材料外，还应当提交授权委托书和代理人身份证明。

　　代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证。

　　第十五条对当事人提出的土地登记申请，国土资源行政主管部门应当根据下列情况分别作出处理：

　　（一）申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的国土资源行政主管部门申请；

　　（二）申请材料存在可以当场更正错误的，应当允许申请人当场更正；

　　（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容；

　　（四）申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请。

　　第十六条国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。

　　第十七条国土资源行政主管部门在办理土地所有权和土地使用权登记手续前，应当报经同级人民政府批准。

　　第十八条土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿应当载明下列内容：

　　（一）土地权利人的姓名或者名称、住所或办公地址；

　　（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；

　　（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；

　　（四）地上附着物情况。

　　土地登记簿应当加盖人民政府印章或人民政府土地登记专用章。

　　第十九条土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。

　　土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。

　　第二十条土地权利证书包括：

　　（一）国有土地使用证；

　　（二）集体土地所有证；

　　（三）集体土地使用证；

　　（四）土地他项权利证明书。

　　土地权利证书使用由国务院国土资源行政主管部门统一监制的版本。

　　第二十一条土地登记应当遵守“十二不准”制度。有下列情形之一的，不予登记：

　　（一）土地权属争议未解决的或土地上的建筑物、构筑物权属存在争议或不确定引起土地权属争议未解决的；

　　（二）土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；

　　（三）未按合同约定付清全部土地价款的；

　　（四）按土地价款缴纳比例分割申请登记的；

　　（五）申请登记的土地权利超过规定期限的；

　　（六）无合法用地批准文件等土地登记申请要件的；

　　（七）对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的；

　　（八）协议出让地价低于出让底价的；

　　（九）违反规划改变土地用途的；

　　（十）未办理土地使用权登记而设定抵押的；

　　（十一）异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记的；

　　（十二）查封登记解除前申请办理抵押登记或土地使用权变更登记等。

　　不予登记的，应当以书面告知申请人不予登记的理由。

　　第二十二条市、县（市）国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内，办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长十日。

　　第二十三条土地登记形成的文件资料，由国土资源行政主管部门负责管理。

　　第二十四条申请土地登记的申请人应按国家有关规定缴纳土地登记费。

　　第三章土地总登记

　　第二十五条本办法所称土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。

　　第二十六条土地总登记应当发布通告。通告的主要内容包括：

　　（一）土地登记区的划分；

　　（二）土地登记的期限；

　　（三）土地登记收件地点；

　　（四）土地登记申请人应当提交的相关文件材料;

　　（五）需要通告的其他事项。

　　第二十七条对符合总登记要求的宗地，由国土资源行政主管部门予以公告。公告的主要内容包括：

　　（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；

　　（二）准予登记的土地坐落、四至、面积、用途、权属性质、使用权类型和使用期限；

　　（三）土地权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构；

　　（四）需要公告的其他事项。

　　第二十八条公告期满，当事人及相关权利人对土地总登记审核结果无异议或者异议不成立的，由国土资源行政主管部门报经人民政府批准后办理登记。

　　第四章初始登记

　　第二十九条本办法所称初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记，涉及建筑物、构筑物产权登记在完成土地初始登记后进行。

　　第三十条依法以划拨方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持县级以上人民政府的批准用地文件和国有土地划拨决定书、规划审批资料、竣工验收报告、征地勘测图件及其他证明文件，申请划拨国有建设用地使用权初始登记。

　　第三十一条依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同土地出让价款缴纳凭证、有关税费缴纳凭证、规划审批资料及其他证明文件，申请出让国有建设用地使用权初始登记。

　　第三十二条划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有建设用地使用权的，当事人应当持县级以上人民政府批准文件、原国有土地使用证、国有建设用地使用权出让合同及土地出让价款缴纳凭证、有关税费缴纳凭证、规划审批资料及其他证明文件，申请出让国有建设用地使用权初始登记。

　　第三十三条依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持租赁合同、原国有土地使用证、建设用地批准书及其他证明文件，申请租赁国有建设用地使用权初始登记。

　　第三十四条依法以国有土地使用权作价出资或者入股方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持企业改制方案及批准文件、土地资产处置方案及批准文件、原国有土地使用证、国有建设用地使用权出资或者入股合同、建设用地批准书及其他证明文件，申请作价出资或者入股国有建设用地使用权初始登记。

　　第三十五条以国家授权经营方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持企业改制方案及批准文件、土地资产处置方案及批准文件、被授权经营国有建设用地的土地配置材料、建设用地批准书、原国有土地使用证及其他证明文件，申请授权经营国有建设用地使用权初始登记。

　　第三十六条集体经济组织应当持集体土地所有权证相关资料、权属界线协议书及其他证明文件，申请集体土地所有权初始登记。

　　第三十七条依法使用本集体土地进行建设的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准用地文件，申请集体建设用地使用权初始登记。

　　第三十八条集体土地所有权人依法以集体建设用地使用权入股、联营等形式兴办企业的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准文件、相关合同、原集体土地使用证及其他相关证明文件，申请集体建设用地使用权初始登记。

　　第三十九条依法使用本集体土地进行农业生产的，当事人应当持有批准权的人民政府批准文件、农用地使用合同及其他证明文件，申请集体农用地使用权初始登记。

　　第四十条依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，涉及建筑物抵押的还应提供房屋他项权利证明，申请土地使用权抵押登记。

　　同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。

　　符合抵押登记条件的，国土资源行政主管部门应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。申请登记的抵押为最高额抵押的，应当记载所担保的最高债权额、最高额抵押的期间等内容。

　　第四十一条在土地上设定地役权后，当事人申请地役权登记的，供役地权利人和需役地权利人应当向国土资源行政主管部门提交土地权利证书和地役权合同及相关证明材料。

　　符合地役权登记条件的，国土资源行政主管部门应当将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书，并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中。

　　供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的，当事人可以向负责供役地登记的国土资源行政主管部门申请地役权登记。负责供役地登记的国土资源行政主管部门完成登记后，应当通知负责需役地登记的国土资源行政主管部门，由其记载于需役地的土地登记簿。

　　第五章变更登记

　　第四十二条本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、住所或办公地址、土地用途等内容发生变更而进行的登记。

　　第四十三条依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明文件、相关税费缴纳凭证，申请国有建设用地使用权变更登记。有地上建筑物、构筑物的，当事人还应提供变更后的房屋所有权证。

　　第四十四条因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权的人民政府的批准文件。

　　第四十五条因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，当事人应当持相关协议及有关部门的批准文件、原土地权利证书等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。有地上建筑物或构筑物的，当事人还应提供变更后的房屋所有权证书。

　　第四十六条因处分抵押财产而取得土地使用权的，当事人应当在抵押财产处分后，持人民法院或仲裁机构生效的法律文书等相关证明文件、原土地权利证书、原土地他项权利证明书申请土地使用权变更登记。有地上建筑物或构筑物的，当事人还应提供变更后的房屋所有权证书。涉及到划拨土地使用权的，人民法院或仲裁机构必须经有批准权的人民政府批准后，方可处分土地使用权，申请变更登记的当事人应当提供有批准权人民政府的批准文件、国有建设用地使用权出让合同、国有土地使用权出让金缴纳凭证及相关证明文件方可申请变更登记。

　　第四十七条土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让的，当事人应当持抵押权人同意转让的书面证明、转让合同及其他相关证明材料，申请土地使用权变更登记。有地上建筑物或构筑物的，当事人还应提供变更后的房屋所有权证书。

　　已经抵押的土地使用权转让后，当事人应当持土地权利证书和他项权利证明书，办理土地抵押权变更登记。

　　第四十八条经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的，主债权的转让人和受让人可以持原土地他项权利证明书、转让协议、已经通知债务人的证明等相关证明材料，申请土地抵押权变更登记。

　　第四十九条因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，当事人申请登记的，应当持生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。有地上建筑物或构筑物的，当事人还应提供变更后的房屋所有权证书。

　　权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，应当依照本办法先将土地权利申请登记到其名下后，再申请办理土地权利变更登记。

　　第五十条已经设定地役权的土地使用权转移后，当事人申请登记的，供役地权利人和需役地权利人应当持原地役权合同、变更后的地役权合同及原土地权利证书及其他证明文件，申请办理地役权变更登记。

　　第五十一条当土地权属不发生转移的情况下，土地权利人因姓名或名称、住所或办公地址发生变化的，当事人应当持原土地权利证书、姓名或名称变更证明文件、地址变更证明文件及其他证明文件，申请姓名或者名称、地址变更登记。有地上建筑物或构筑物的，申请人还应提供变更后的房屋所有权证书。

　　第五十二条土地的用途发生变更的，申请人应当持有关城市规划批准文件和国土资源行政主管部门等批准用途改变的文件、原土地权利证书，申请土地用途变更登记，有地上建筑物或附着物的，当事人还应提供变更后的房屋所有权证书。

　　以出让方式取得国有土地使用权用途变更的，申请人还应提交国有建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有建设用地使用权出让合同。土地用途变更依法需要补交土地出让价款的，申请人还应当提交已补交土地出让价款的缴纳凭证。

　　集体建设用地使用权的用途变更的，申请人还应提交县级以上人民政府批准用途变更的文件。

　　第六章注销登记

　　第五十三条本办法所称注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记。

　　第五十四条有下列情形之一的，可直接办理注销登记：

　　（一）依法收回的国有土地；

　　（二）依法征收的农民集体土地；

　　（三）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。

　　第五十五条因自然灾害等原因造成土地权利消灭的，原土地权利人应当持原土地权利证书及相关证明材料，申请注销登记。

　　第五十六条非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，申请人应当在期限届满前十五日内，持原土地权利证书、原国有建设用地使用权出让合同、原国有建设用地使用权租赁合同等，申请注销登记。

　　第五十七条已经登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起十五日内，持原土地权利证书、原土地使用权抵押合同及其他的土地抵押权终止证明文件、原地役权合同及其他的地役权终止证明文件，申请土地抵押权、地役权注销登记。

　　第五十八条当事人未按照本办法第五十五条、第五十六条和第五十七条的规定申请注销登记的，国土资源行政主管部门应当责令当事人限期办理；逾期不办理的，进行注销公告，公告期三十日，公告期满后可直接办理注销登记。

　　第五十九条土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。

　　第六十条土地登记注销后，土地权利证书应当收回；确实无法收回的，应当在土地登记簿上注明，并经公告后废止。

　　第七章其他登记

　　第六十一条本办法所称其他登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。

　　第六十二条国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。当事人逾期不办理的，国土资源行政主管部门报经人民政府批准并公告后，原土地权利证书废止。

　　更正登记涉及土地权利归属的，应当对更正登记结果进行公告。

　　第六十三条土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书、证明登记事项错误的有关文件，申请更正登记，涉及第三人的，还应有第三人的承诺书或其他证明文件。

　　利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持证明登记错误的相关文件及土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记。

　　第六十四条土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

　　在利害关系人提供认为土地登记簿记载的事项错误的相关证明材料后，对符合异议登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知土地登记簿记载的土地权利人。

　　异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。

　　第六十五条有下列情形之一的，异议登记申请人或者土地登记簿记载的土地权利人可以持异议登记证明书或异议登记通知书、人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理或请求不予支持的证明文件申请注销异议登记：

　　（一）异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的；

　　（二）人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的；

　　（三）人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的。

　　异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源行政主管部门不予受理。

　　第六十六条当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定持土地使用权转让协议申请预告登记。

　　对符合预告登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。

　　预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

　　第六十七条国土资源行政主管部门应当根据人民法院提供的查封、预查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。

　　第六十八条国土资源行政主管部门在协助人民法院执行土地使用权时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源行政主管部门认为人民法院的查封、预查封裁定书或者其他生效法律文书错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项。

　　第六十九条对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理变更登记的土地使用权的查封，国土资源行政主管部门依照执行查封的人民法院提交的被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书等，先办理变更登记手续后，再行办理查封登记。

　　第七十条土地使用权在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。

　　第七十一条两个以上人民法院对同一宗土地进行查封的，国土资源行政主管部门应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记，并书面告知其该土地使用权已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。

　　轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。

　　预查封的轮候登记参照本条第一款和第二款的规定办理。

　　第七十二条查封、预查封期限届满或者人民法院解除查封的，查封、预查封登记失效，国土资源行政主管部门应当注销查封、预查封登记。

　　第七十三条对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

　　第八章土地权利保护

　　第七十四条依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

　　第七十五条国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现土地登记结果的信息共享和异地查询。

　　第九章法律责任

　　第七十六条非法印刷、伪造、变造土地权属证书或者登记证明，或者使用非法印刷、伪造、变造的土地权属证书或者登记证明的，由国土资源行政主管部门依法没收；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七十七条申请人提交错误、虚假的材料申请土地登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。

　　第七十八条国土资源行政主管部门工作人员有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　（一）擅自涂改、毁损、伪造土地登记簿；

　　（二）对不符合登记条件的登记申请予以登记，或者对符合登记条件的登记申请不予登记；

　　（三）玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。

　　第十章附则

　　第七十九条土地登记中依照本办法需要公告的，应当在株洲市人民政府或者国土资源行政主管部门的门户网站上进行公告。

　　第八十条土地权利证书灭失、遗失的，土地权利人应当在株洲地区公开发行的报刊上刊登灭失、遗失声明期满三十日后，方可申请补发。补发的土地权利证书应当注明“补发”字样。

　　第八十一条本办法自2009年2月1日起施行。原株洲市1998年颁发的《株洲市土地登记实施细则》同时废止。