浅谈房屋租赁合同终止后添附物的处理/王明水

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 11:26:24   浏览:9992   来源:法律资料网
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浅谈房屋租赁合同终止后添附物的处理

安徽明和律师事务所王明水

〔内容提要〕由于我国《物权法》对添附制度未作规定,而相关法律、法规及司法解释规定又过于简单笼统,导致司法实践中对房屋租赁合同终止后添附物的处理尺度
不一,本文努力从动产与不动产附合的原理入手,提出了处理房屋租赁合同终止后添附物的原则。
关键词: 房屋租赁 添附物 处理原则

在处理房屋租赁合同纠纷中,常常因租赁合同对租赁物进行改善或增设物的处理约定不明确或未作约定,加之法律、法规规定比较原则,处理起来比较棘手,致使对添附物的处理各地尺度不一,直接影响当事人的切身利益。对此,笔者仅就房屋租赁合同终止后如何处理添附物的问题,作点肤浅的探讨。
一、关于房屋租赁活动中添附物范围
何谓房屋租赁活动中的添附物、添附物包括哪些方面,现有法律并无明确规定。笔者认为,房屋租赁活动中的添附物至少应包括两个方面,即装修物(或称对租赁物的改善)和增设物(或称增设他物)。从建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》第二条第二款规定 “本规定所称的建筑装饰装修,是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求,使用装饰装修材料,对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。”来看,装修物应是指安装、修饰在建筑物或构筑物上的装饰装修材料,它不包括在原建筑物上的扩建、改建物,也不应包括增设在建筑物或构筑物上的空调、电梯、水电等设施或设备等。从建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》第二十三条 规定“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及设施,不得擅自拆改、扩建或增添”来看,增设物应主要是指扩建、改建物或增设的他物。但因扩建、改建或增设的他物已固定在房屋之上,虽然可以拆除,但往往拆除和重新安装费用却很高,一旦拆除也会影响其本身的价值,而且有时也会损坏房屋本身,所以从经济的角度出发,应当将这些扩建、改建物或增设的他物连同装修物一起,作为房屋的添附物处理,因此,笔者认为,应当将房屋租赁中承租人对房屋的装修和增设概括为添附物。
二、添附的法律含义
在民法理论中,添附是混合、附和、加工三者的总称。附合是添附中最主要的一种形式,是指不同所有权人的物相结合成为一物,形成新的财产。在民法理论中,动产所有权可以因添附中的附合而取得。附合包括动产与动产的附合和动产和不动产的附合。动产与不动产附合的一般原则是,依不动产为主物,由不动产之所有权人取得附合其上的从物的所有权。对从物物主的损失,法律一般依其是否具有善意而定,从物所有权人为善意附合,有权依不当得利的法律规定要求主物物主赔偿损失;从物所有权人为非善意附合的(如在承租的住房内设置不利于房屋的建筑物),则反而应承担排除损害的责任。动产与不动产附合需要具备以下条件:一是必须动产附着于不动产之上,即附着者为动产,被附着者为不动产;二是动产成为不动产的重要组成部分,即二物结合以后,不经毁损或变更其性质而不能分离;三是动产与不动产属于不同的人所有,即同属一人时则不发生不动产所有人取得他人动产所有权的问题。在房屋租赁纠纷中所涉及的添附物,就是指动产和不动产的附合。承租人对不动产的改善或者增设物,其中那些能够拆除,又不影响其自身价值的设备设施,与附合构成要件不相符合,故不属于动产与不动产的附合。只有那些不经毁损或变更其性质而不能分离的改善或增设物,才属于动产与不动产的附合。根据上述附合原理,实践中常把房屋租赁活动中的添附物,界定为附合于房屋并与房屋融为一体不可分离的装修和增设物,或分离后大大降低这些财产以及房屋本身价值,不包括可以拆除,又不影响自身价值的增设物
三、我国现行法律对处理添附的有关规定及其缺陷
添附是财产所有权取得的一种形式,也是物权变动的一项重要规则,是物权法的范畴,但我国物权法对此没有规定,现有的法律、法规规定过于原则简单,主要有:
1、《中华人民共和国合同法》第223条。该条规定,“承租人经出租人同意,可以对租赁物改善或增设他物。”“未经同意的,出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。”
2、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条。该条对合法添附的物权归属作了简单规定:“非财产所有人在使用他人的财产增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理;没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有权人,造成财产所有权人损失的,应当负责赔偿。”
3、《城市房屋租赁管理办法》第23条。该条规定:“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施,不得擅自拆改、扩建或增添。明确需变动的,必须征得出租人的同意并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的,由承租人负责修复或赔偿。”
从上述规定不难发现,现有法律对关于房屋租赁纠纷中添附物的处理的规定比较笼统简单,如最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条中只有财产所有人同意附合的情况下产生争议的处理办法,如果财产所有人不同意附合,其添附物怎样处理没有规定。而《合同法》和《城市房屋租赁管理办法》对添附物的处理并未涉及。添附属于物权法的范畴,物权法以规范财产归属关系和保障财产归属秩序为内容,其注意保护的是经济生活静的安全,以实现其财产归属之功能。添附理论的目的,一是为了解决一物分属不同所有人不利于所有权稳定的情况,其次是为了充分地实现物的使用价值和经济价值,而我国物权法对添附制度未作规定,不能不说是一种遗憾。
四、 司法实践中对房屋租赁合同终止后处理添附物应把握的原则
由于我国《物权法》对添附制度未作规定,《民法通则》对增添物的处理也没有直接规定,我国《合同法》第223条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条、《城市房屋租赁管理办法》第23条规定又过于笼统,而司法实践中具体案件的情况千差万别,所以上述有关动产与不动产附合的理论应成为处理房屋租赁纠纷中此类问题的重要依据。笔者认为,在处理房屋租赁纠纷案件涉及承租人的添附物及其补偿时,应坚持下列原则:
1、当事人约定原则。适用于承租人在取得房屋所有人同意的情况下对租用房屋进行装修或增设,双方事先约定了具体的处理条款,且该房屋租赁合同属正常终止的情形。在房屋租赁纠纷中,经房屋所有人同意的装修和增设是一种合法的添附行为,对装修和增设投入损失的承担按当事人事先约定处理,这是民法自愿原则和民事权利处分原则在此类纠纷处理中的具体适用。最高人民法院在《贯彻执行民法通则若干问题的意见》(下称《意见》)第86条中规定:“非产权人在使用他人财产上增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理。”此为确立当事人约定原则的直接法律依据。
在依据当事人约定原则处理承租人的租赁物时,如原租赁合同属非正常终止(如合同无效或被解除),即使当事人事先约定了具体处理条款,笔者认为也不能按约定处理,因为当事人双方对添附物处理的事先约定是基于原租赁合同正常履行,是附条件约定,当租赁合同无效或被解除时,当事人原先据以约定的情势已发生变更,若仍按原约定处理,难免危及无过错方的利益。
2、侵权责任原则。适用于承租人在没有取得房屋所有人同意的情况下,私自对承租房屋所进行的装修或增设行为。根据物权法的规定,财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利,非财产所有人只有在取得所有权人的同意之后,才能在他人的财产上从事添附行为,否则属于民事侵权行为。在房屋租赁活动中,房屋承租人只取得承租房屋的使用权,在未取得所有权人同意的情况下进行装修或增设,实质上已侵犯了房屋所有人的所有权,承租人在交还房屋时,原则上应对承租房屋恢复原状,造成出租人损失的还应负赔偿责任。《合同法》第223条规定:“未经同意的,出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。” 《城市房屋租赁管理办法》第二十三条规定:“…因承租人过错造成房屋损坏的,由承租人负责修复或赔偿。” 最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条规定:“…没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除”。上述规定是侵权责任原则的主要依据。
3、过错责任原则。在承租人在取得房屋所有人同意的情况下进行装修或增添,但租赁合同属非正常终止,如合同无效或被撤销、解除的情形。在此种情形下,必然存在着一方或双方当事人的过错行为,应适用过错责任原则处理承租人对租用房屋进行的装修或增设。
(1)租赁合同因出租人违约而解除,导致租赁合同不能继续履行,承租人对房屋添置的添附物,由出租人按添附物的现存审计鉴定价值予以折价赔偿。
(2)租赁合同因承租人违约而解除,导致租赁合同不能继续履行,对于承租人添置的添附物应当无偿归出租人所有,承租人无权再向出租人主张折价补偿。
(3)合同无效或被撤销,应当根据《民法通则》第61条规定承担返还各自所得的财产、恢复原状,造成损失的,根据过错责任的大小,承担相应的赔偿责任。
4、公平原则。因不可抗力导致合同终止的,出租人应当按公平原则给予承租人进行补偿,即由出租人给予承租人装修物和增设物可利用价值经济补偿,现存鉴定价值与可利用价值之间的差额为承租人的损失,该损失依公平原则由双方分担。如属于拆迁致合同终止的,在无约定的情况下,对承租人的补偿,以拆迁人给予的补偿额为准,而不存在损失分担问题。


参考书目
①吕伯涛:《适用合同法重大疑难问题研究》 人民法院出版社2001年版。
②陈龙业:《物权法百问通●财产取得与保护》 中国法制出版社2007年版。
③陈国强:中经法案《物权法》、《物业管理条例(修订版)》案例读本中国经济出版社2008年版

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国家税务总局关于“长江小小科学家”奖金免征个人所得税的通知

国家税务总局


国家税务总局关于“长江小小科学家”奖金免征个人所得税的通知
国家税务总局




各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局:
近接教育部来函,称由教育部和李嘉诚基金会主办、中国科协承办“长江小小科学家”活动,奖励全国(包括香港、澳门特别行政区)初中、高中、中等师范学校、中等专业学校、职业中学、技工学校的在校学生近年来完成的,并申报参加全国评选和展示的获奖优秀科技创新和科学研
究项目。每次活动评出一等奖1名,奖金为25万元人民币(其中奖励学生个人5万元人民币,奖励学生所在学校20万元人民币);二等奖25名,奖金为6万元人民币(其中奖励学生个人1万元人民币,奖励学生所在学校5万元人民币);三等奖50名,奖金为3.5万元人民币(其
中奖励学生个人5千元人民币,奖励学生所在学校3万元人民币);提名奖100名,奖金为9千元人民币(其中奖励学生个人1500元人民币,奖励学生所在学校7500元人民币)。教育部为此申请对上述奖金免征个人所得税。经研究,现通知如下:
根据《中华人民共和国个人所得税法》第四条第一款关于国务院部委颁发的科学等方面的奖金免税的规定,对学生个人参与“长江小小科学家”活动并获得的奖金,免予征收个人所得税。



2000年9月4日

关于防范尾矿库垮塌引发突发环境事件的通知

国家环境保护总局


环发〔2006〕132号

关于防范尾矿库垮塌引发突发环境事件的通知


各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团环保局(厅),安全生产监督管理局:

  2006年4月以来,陕西、贵州、河北等省先后多次发生因尾矿库或电厂灰渣库垮塌事故引发的突发环境事件,对群众生命财产安全及环境安全构成严重威胁。国务院领导高度重视,曾培炎副总理作出重要批示,要求举一反三,彻底消除水源地被污染的各种隐患。

  从事故调查和处理的情况看,导致当前尾矿库垮塌事故频发的原因主要是:尾矿库选址不当、未按尾矿库安全监督管理规定设计和建设;未执行“环境影响评价”与“三同时”制度;超量存放或超期服役、闭库时未按规范采取闭库措施,以及环境管理制度不健全、措施不到位等。

  为严格防范尾矿库垮塌引发突发环境事件,最大限度地减少污染损害,确保环境和群众生命财产安全,各地环保、安监主管部门要采取有力措施,切实做好以下几项工作:

   一、加强矿山尾矿设施环境安全检查。各级环保、安全监管部门要按照国家环保总局《关于切实做好全面整顿和规范矿产资源开发秩序工作的通知》(环发〔2006〕44号)、国家安全监管总局《尾矿库安全监督管理规定》(安全监管总局令第6号)和《尾矿库安全技术规程》(AQ2006-2005)的要求,针对矿山尾矿设施的环境、安全问题,于2006年底前联合对本地区所有矿山企业开展一次全面排查。全面掌握尾矿库的基本情况,并实行动态信息跟踪管理,为做好尾矿库的环境安全监管工作打好基础。对违规设计、超量储存、超期服役、有垮坝险情和影响饮用水源安全的尾矿设施,应列入今年国务院7部门联合开展的环保专项行动整治范围,实行限期停产整改、挂牌督办,彻底消除环境安全隐患。

  二、要求产生尾矿的企业必须按规定向当地环保主管部门进行排污申报登记,尾矿贮存设施必须采取并完善防扬散、防水、防渗漏、防流失和防止污染环境的其它措施;对新建、改建、扩建、闭库以及在用尾矿库回采再利用和闭库后再利用等建设工程,严格按照《非煤矿矿山建设项目安全设施设计审查与竣工验收办法》(原国家安全监管局令第18号)、《尾矿库安全监督管理规定》、“环境影响评价”和“三同时”制度的规定,加强环境监管。严把尾矿库环保竣工验收关,对未按环保要求设计、建设,没有经过安全评估的尾矿库,不得通过验收,更不得投产。

  三、对关闭停用的尾矿库,要明确环境安全管理责任。尾矿库闭库工作及闭库后的环境安全管理由原生产经营单位负责;解散或关闭破产企业尾矿库的管理工作,由生产经营单位出资人或者其上级主管部门负责,无上级主管部门或者出资人不明确的,由县级以上地方人民政府指定管理单位。

  四、制订尾矿库环境安全应急预案。各地环保与安全监管部门要督促、指导企业制订饮用水安全、汛期安全和生产安全的尾矿库环境安全应急预案,并与地方政府环境应急预案相衔接,开展危害程度分析和环境影响预测,做好环境安全应急响应机构的人员配备、资金和物资准备及应急演练工作,发现重要情况及时处理并上报。

  五、环保、安全监管部门要建立联动机制,一旦尾矿库跨塌引发突发环境事件,应立即采取应急措施,争取在最短时间内,把对环境的影响降至最低程度。

  请于2006年12月30日前将尾矿库隐患排查和整改结果分别报送国家环保总局和国家安全监管总局。

二○○六年八月二十二日